Si les ordres de vente sont inférieurs aux ordres de souscriptions, l’associé souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI dispose des deux options suivantes :
Le retrait : Il s’agit d’une demande de remboursement de ses parts auprès de la société de gestion. Le retrait intervient en contrepartie d’une souscription correspondante. La vente des parts est réalisée à la valeur de retrait du moment.
La cession de gré à gré : Il s’agit d’une demande de cession de ses parts de SCPI sans intervention de la société de gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur, aussi appelé le cessionnaire.
Si les ordres de ventes ne sont pas compensés par les ordres de souscriptions, l’associé souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI se retrouve en situation d’attente. Cette attente peut durer plusieurs mois.
La société de gestion dispose alors de deux outils pour assurer la fluidité du marché des parts :
La suspension de la variabilité du capital :
La société de gestion a la possibilité, à partir du moment où elle constate que des demandes de retrait demeurent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, de suspendre la variabilité du capital, après en avoir informé les associés
Dans le cas d’une suspension de la variabilité du capital*, les parts peuvent être cédées sur un marché secondaire, organisé par la société de gestion. Les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un registre tenu par celle-ci. Le prix d'exécution, découlant de la confrontation de l'offre et de la demande, est alors établi et publié par la société de gestion au terme de chaque période d'enregistrement des ordres.
Le fonds de remboursement :
La Société de gestion peut décider la constitution d’un fonds de remboursement dans le but de répondre aux demandes de retrait lorsqu’elles sont durablement supérieures aux demandes de souscription*. Elle devra en informer l’AMF, les souscripteurs et les associés en se conformant aux prescriptions légales et réglementaires en la matière.
Le remboursement ne pourra s'effectuer à un prix supérieur à la dernière valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminué de 10% HT, sauf autorisation de l’AMF. L’associé accepte donc une sortie à un prix décoté.
*Dès lors que la société de gestion constate des ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois qui représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l'Autorité des marchés financiers. Une procédure identique est applicable dans le cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts.
La société de gestion convoque alors une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.
La constitution d’un fonds de Remboursement ou la mise en place de la suspension de la variabilité du capital pouvant prendre plusieurs mois, l’associé, sur liste d’attente de sortie, souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI peut avoir recours à la cession de gré à gré.
Il s’agit d’une demande de cession de ses parts de SCPI sans intervention de la société de gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur. L’enjeu, dans ce cas, est donc de trouver un acquéreur potentiel!
Comment vendre ses SCPI
Dans une SCPI à capital variable
Si les ordres de vente sont inférieurs aux ordres de souscriptions, l’associé souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI dispose des deux options suivantes :
Le retrait : Il s’agit d’une demande de remboursement de ses parts auprès de la société de gestion. Le retrait intervient en contrepartie d’une souscription correspondante. La vente des parts est réalisée à la valeur de retrait du moment.
La cession de gré à gré : Il s’agit d’une demande de cession de ses parts de SCPI sans intervention de la société de gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur, aussi appelé le cessionnaire.
Si les ordres de ventes ne sont pas compensés par les ordres de souscriptions, l’associé souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI se retrouve en situation d’attente. Cette attente peut durer plusieurs mois.
La société de gestion dispose alors de deux outils pour assurer la fluidité du marché des parts :
La suspension de la variabilité du capital :
La société de gestion a la possibilité, à partir du moment où elle constate que des demandes de retrait demeurent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, de suspendre la variabilité du capital, après en avoir informé les associés
Dans le cas d’une suspension de la variabilité du capital*, les parts peuvent être cédées sur un marché secondaire, organisé par la société de gestion. Les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un registre tenu par celle-ci. Le prix d'exécution, découlant de la confrontation de l'offre et de la demande, est alors établi et publié par la société de gestion au terme de chaque période d'enregistrement des ordres.
Le fonds de remboursement :
La Société de gestion peut décider la constitution d’un fonds de remboursement dans le but de répondre aux demandes de retrait lorsqu’elles sont durablement supérieures aux demandes de souscription*. Elle devra en informer l’AMF, les souscripteurs et les associés en se conformant aux prescriptions légales et réglementaires en la matière.
Le remboursement ne pourra s'effectuer à un prix supérieur à la dernière valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminué de 10% HT, sauf autorisation de l’AMF. L’associé accepte donc une sortie à un prix décoté.
*Dès lors que la société de gestion constate des ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois qui représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l'Autorité des marchés financiers. Une procédure identique est applicable dans le cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts.
La société de gestion convoque alors une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.
La constitution d’un fonds de Remboursement ou la mise en place de la suspension de la variabilité du capital pouvant prendre plusieurs mois, l’associé, sur liste d’attente de sortie, souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI peut avoir recours à la cession de gré à gré.
Il s’agit d’une demande de cession de ses parts de SCPI sans intervention de la société de gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur. L’enjeu, dans ce cas, est donc de trouver un acquéreur potentiel!
Dans une SCPI à capital fixe
L’associé qui souhaite se désinvestir de tout ou partie de ses parts de SCPI dispose des deux options suivantes :
Le marché sécondaire: les associés peuvent céder leurs parts sur le marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente. Les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un registre tenu par celle-ci. Le prix d'exécution, découlant de la confrontation de l'offre et de la demande, est alors établi et publié par la société de gestion au terme de chaque période d'enregistrement des ordres.
La cession de gré à gré : Il s’agit d’une demande de cession de ses parts de SCPI sans intervention de la Société de Gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur, aussi appelé le cessionnaire.
Dans une assurance-vie
Le détenteur d’une assurance-vie souhaitant se désinvestir de ses parts de SCPI sur un contrat d’assurance-vie peut procéder à un rachat ou à un arbitrage sur le fonds de son choix (Sauf contre-indication de la compagnie d’assurance).
Le prix de cession de l’unité de compte correspond :
- Soit à la valeur de retrait si les ordres de souscription sont supérieurs aux ordres de rachat
- Soit à la valeur de réalisation si les ordres de souscription sont inférieurs aux ordres de rachat
Focus sur la vente de gré à gré
L’associé souhaitant se désinvestir de tout ou partie de ses parts d’une SCPI à capital variable, procède traditionnellement à un retrait.
Il s’agit d’une demande de remboursement de ses parts de SCPI, transmise à la Société de Gestion. La vente des parts s’effectue alors à la valeur de retrait du moment. Il s’agit du prix de souscription à ce jour, dont il faut ôter les frais correspondants à cette souscription (entre 0 et 12%).
La procédure est simple : Ces demandes sont transmises à la Société de Gestion par lettre recommandée avec accusé de réception et, sont inscrites par ordre chronologique d'arrivée sur un registre prévu à cet effet, permettant ainsi de les satisfaire en suivant cet ordre.
Mais lorsque les demandes de retrait, ne sont pas compensées par les demandes de souscription, que la SCPI n’est pas dotée d’un fonds de remboursement* ou n’a pas procéder à la suspension de la variabilité de son capital, le délai de revente s’allonge pouvant atteindre plusieurs mois sans qu’il ne se passe rien !
Cette illiquidité ponctuelle résulte du fait que le prix de souscription et la valeur de retrait correspondante, ne sont pas le fruit de la confrontation entre l’offre la demande de parts, mais du résultat d’une expertise annuelle ou bi-annuelle qui valorise le patrimoine et défini ainsi son prix.
Quelles autres solutions pour le vendeur ?
L’offre et la demande ! La cession de gré à gré permet de céder ses parts de SCPI sans intervention de la société de Gestion à un prix librement convenu avec l’acquéreur, aussi appelé le cessionnaire. Cette cession est soumise à des droits d’enregistrement de 5% et à des frais en cas d’intermédiation allant de 3 à 5%.
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