Actualités de la SCPI

Le 05/05/24

Le paysage immobilier connaît des changements, mais les performances des SCPI restent solides.

Dans un contexte immobilier mouvementé, les SCPI de rendement ont maintenu des performances distributives robustes en 2023. Malgré les défis, la stabilité locative a permis de maintenir des taux de distribution attrayants pour les investisseurs.

    Les taux de distribution bruts pour l'année 2023 ont oscillé entre +4.71% et +5.20% pour les SCPI de rendement.

    Les taux d'occupation moyens sont restés supérieurs à 92%, avec un taux de recouvrement moyen proche de 97%.

    Un objectif de distribution supérieur à 5% est envisagé pour toutes les SCPI de rendement en 2024.

    Les valeurs des parts et les prix de souscription sont confirmés.

Quelles performances ont affiché les SCPI de rendement gérées par Sofidy en 2023 ?

La dynamique locative et les résultats opérationnels solides ont permis de maintenir les taux de distribution bruts des SCPI à des niveaux élevés, compris entre +4,71% et +5,20%, surpassant ainsi les années précédentes. Il est important de noter que les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

La qualité des actifs en portefeuille, ainsi que leur emplacement central, ont favorisé l'augmentation de nombreux loyers. Cela s'est réalisé grâce à l'indexation des loyers sur l'inflation (avec des indices ILAT et ILC en hausse respective de +6,1% et +6,0% sur un an), ainsi qu'à des niveaux de loyers raisonnables à l'acquisition, consolidant ainsi leur "pricing power" au fil du temps.

La gestion immobilière interne chez Sofidy a continué à maintenir une forte proximité avec les locataires, anticipant ainsi leurs besoins et leurs difficultés, et garantissant des flux de loyers optimisés. En 2023, cela s'est traduit concrètement par plus de 217 nouvelles locations et 63 renouvellements de baux, conduisant à un taux d'occupation moyen supérieur à 92% et un taux de recouvrement des loyers proche de 97%.

Toutes les SCPI de rendement gérées par Sofidy visent un taux de distribution supérieur à 5% en 2024. Elles abordent de manière proactive et agile ce nouveau contexte de marché, offrant ainsi d'excellentes opportunités d'investissement dans l'immobilier.

Des portefeuilles d'actifs résistants face aux turbulences du marché

À la suite de la campagne d'expertise menée fin 2023, le recul moyen de la valorisation immobilière du patrimoine des SCPI se limite à -5,0% sur un an (baisse comprise entre -3,0% et -7,2% selon la SCPI concernée). Le rendement moyen du patrimoine des SCPI, reflété par ces valorisations de fin d'année, s'établit à +6,22% à fin 2023. Il est important de souligner que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette résilience découle de la stratégie prudente et disciplinée mise en œuvre depuis près de 40 ans sur l'ensemble des fonds immobiliers :

    Diversification des actifs, mutualisation et dispersion des risques, notamment grâce à la très forte granularité des portefeuilles, ainsi qu'une grande prudence lors des acquisitions.

    Une exposition aux actifs commerciaux supérieure à la moyenne du secteur (environ 45% des portefeuilles gérés par Sofidy). La valeur des commerces a en effet moins diminué en 2023 en raison de sa progression moins marquée les années précédentes (essor du e-commerce, crise sanitaire...) et de son retour en grâce auprès des investisseurs, contrairement à d'autres classes d'actifs telles que les bureaux, par exemple.

Confirmation des valeurs des parts et des prix de souscription

Sur la base de ces informations, la société de gestion rappelle ses décisions du 4 décembre dernier de maintenir les prix des parts de ses SCPI, à l'exception de celles des SCPI Efimmo 1 et Sofipierre :

Prix de part de la SCPI Immorente :

Concernant la SCPI Immorente, la société de gestion confirme qu'elle estime que le prix actuel de la part est bien positionné et qu'elle n'a pas l'intention de l'ajuster. La trésorerie du fonds à fin 2023, évaluée à 339 millions d'euros (représentant 8,5% du total bilan), est prête à être investie dans des conditions très favorables et relutives. De plus, le fort taux d'occupation permet de capter les indexations de loyers, et les plus-values latentes significatives accumulées depuis plus de 35 ans sont autant d'atouts qui témoignent du potentiel de création de valeur et de réduction de la légère surcote affichée.

Prix de part de la SCPI Sofidy Europe Invest :

En ce qui concerne la SCPI Sofidy Europe Invest, la société de gestion confirme également qu'elle juge le prix actuel de la part bien positionné et qu'elle n'a pas l'intention de l'ajuster. Le niveau exceptionnellement élevé de la trésorerie du fonds à fin 2023, évalué à 116 millions d'euros (représentant 40,0% du total bilan), est prêt à être investi dans des conditions très favorables et relutives. Cela permet également d'apprécier le potentiel de création de valeur et de réduction de la surcote affichée. À cet égard, la SCPI s'engage actuellement dans plusieurs opportunités d'investissements, notamment l'accroissement de sa participation dans un portefeuille d'immeubles à Dublin en Irlande et une acquisition en cours dans le centre de Londres.

Prix de part de la SCPI Efimmo 1 et Sofipierre :

Quant aux SCPI Efimmo 1 et Sofipierre, la décision a été prise en décembre dernier d'ajuster leurs prix de souscription respectivement de -10,5% et -9,2%. Ces ajustements font que ces prix présentent désormais une décote de -0,6% par rapport à leur valeur de reconstitution au 31 décembre 2023.

Tirer parti d'une conjoncture de marché exceptionnelle pour stimuler les performances futures des SCPI

Bien que le marché immobilier reste confronté à des turbulences en 2024, la perspective n'est pas entièrement sombre. La baisse de l'inflation, la normalisation des taux d'intérêt et le regain des foncières cotées offrent des signes d'amélioration, créant ainsi un contexte propice à l'acquisition pour les investisseurs agiles disposant de solides ressources financières et n'ayant pas de contraintes d'endettement. Les SCPI gérées par Sofidy se positionnent parmi ces acteurs.

À la fin de l'année 2023, les SCPI de Sofidy disposent de plus de 560 millions d'euros de trésorerie disponible pour saisir les opportunités offertes par le marché immobilier actuel. Parmi les acquisitions récentes réalisées sur des actifs très centraux, on peut citer :

    Des bureaux à Paris 17ème affichant un taux de rendement de +6.5%.

    Un commerce Place du Capitole à Toulouse avec un rendement de +6,6% pour la SCPI Immorente.

    Une acquisition au cœur de Marseille avec un rendement de +7,0% pour la SCPI Efimmo 1.

    Également, deux opérations dans l'hyper centre de Londres avec des rendements respectifs de +6,9% et +8,0%.

En parallèle, bénéficiant d'une structure financière saine (niveau d'endettement moyen inférieur à 20% et dette principalement à taux fixe et amortissable), les SCPI de Sofidy ne rencontrent aucun problème de dette. De plus, elles sont en mesure de générer des plus-values substantielles, renforçant ainsi les performances offertes aux associés. Par exemple, la SCPI Immorente a réalisé 23 millions d'euros de cessions en 2023, à des prix supérieurs de +18% en moyenne aux valeurs d'expertise de fin 2022, générant ainsi 2,5 millions d'euros de plus-values nettes de fiscalité pour les épargnants.

S'appuyant sur ces atouts, les SCPI de Sofidy sont bien positionnées pour saisir des actifs considérés précédemment comme chers et affichant désormais des rendements attractifs. Elles profitent de la crise actuelle en adoptant une approche proactive sur les opportunités immobilières, nourrissant ainsi les portefeuilles avec des actifs relutifs à rendement plus élevé, soutenant ainsi les performances à venir.

Le 26/04/2024

L'année 2023 a marqué un tournant pour les marchés immobiliers, avec une transition vers un nouveau cycle à partir de l'été, auquel l'industrie des fonds immobiliers a dû s'adapter collectivement. Perial AM, en réponse à la recommandation de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), a procédé à des expertises intermédiaires exceptionnelles à mi-année pour refléter cette évolution. Les prix des parts de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris, ont ainsi été ajustés le 15 septembre 2023. PFO a été la moins impactée, avec une baisse limitée de -8,90%, comparée à -15,80% pour PF Grand Paris et -16,30% pour PFO2.

En ce début d'année 2024, Perial AM confirme les nouveaux prix des parts établis en septembre, ce qui témoigne de la qualité du travail d'expertise réalisé l'été précédent. Sur PFO, le taux de distribution, déjà largement supérieur à la moyenne du marché en 2022 (5,57% brut) et 2023 (5,70% brut), devrait encore s'améliorer en 2024, avec un objectif fixé par Perial AM dans une fourchette de 5,90% à 6,30%.

La Banque centrale européenne a lancé sa politique de resserrement monétaire dès juillet 2022, peu de temps après le début de la guerre en Ukraine. Toutefois, ce n'est qu'à l'été 2023 que ses effets ont commencé à se faire sentir sur les marchés immobiliers, avec un certain décalage. Les acteurs du marché ont alors pris conscience d'une nouvelle réalité : des taux d'intérêt durablement éloignés de la zone "autour de zéro", voire négatifs, et une prime de risque immobilière à reconstruire. Cette réajustement des prix immobiliers a été particulièrement abrupt, surtout pour les secteurs qui avaient le plus progressé entre 2015 et 2019, comme celui des bureaux. Cette phase d'atterrissage s'est déroulée sur l'ensemble des marchés européens.

Conformément à l'injonction de l'AMF émise en juillet 2023 à l'égard des sociétés de gestion de fonds immobiliers, Perial AM a entrepris une campagne d'expertises exceptionnelle à mi-année pour réévaluer précisément le patrimoine de ses SCPI, notamment PFO, en collaboration étroite avec des experts indépendants. Perial AM a poussé cette initiative un peu plus loin que d'autres sociétés de gestion en effectuant un exercice de projection des expertises traditionnelles du 31 décembre, tenant compte d'une probable baisse des marchés au second semestre.

Les baisses de prix des parts actées par Perial AM le 15 septembre 2023 ont pu sembler sévères (-8,90% sur PFO, -15,80% sur PF Grand Paris et -16,30% sur PFO2), mais elles visaient à protéger ces fonds d'une nouvelle dépréciation, comme celle observée sur Primopierre (Primonial REIM) en février 2024.

Perial AM se réjouit aujourd'hui de la finalisation des campagnes d'expertises réglementaires de fin d'année, confirmant la justesse du travail d'analyse réalisé il y a six mois. La société de gestion confirme ainsi que le prix de part de PFO a été correctement établi en septembre, tout comme celui de toutes les autres SCPI qu'elle gère.

La baisse de -8,90% du prix de part de PFO en date du 15 septembre 2023 semble finalement relativement modérée par rapport à celle subie par d'autres véhicules, seulement cinq SCPI (sur 26 ayant réduit leur prix) enregistrant une perte inférieure, avec un minimum de -6,80% pour Eurovalys (Advenis REIM) et Notapierre (Unofi).

Malgré le contexte défavorable pour sa valorisation, la SCPI PFO dispose néanmoins de solides arguments, notamment un niveau de dividende particulièrement généreux. En 2023, elle a distribué 52,80 euros nets par part à ses associés (55,06 euros bruts de fiscalité), soit une hausse de 13,5% par rapport aux 46,50 euros de dividende net versés en 2022 et même de 28,8% par rapport au point bas de 2020 (41 euros net versé).

Le taux de distribution s'établit ainsi à 5,70% brut de fiscalité l'année dernière sur la base du prix de part au 1er janvier 2023, soit le haut de fourchette du prévisionnel annoncé en début d'année par la société de gestion. Perial AM précise que cette distribution a également permis de renforcer les réserves distribuables de la SCPI via une augmentation du report à nouveau.

Grâce à d'excellents fondamentaux, tels qu'un taux d'occupation financier (TOF) de 95,2% au 31 décembre 2023 et une durée moyenne des baux en vigueur de 5,5 ans, Perial AM aborde l'année 2024 avec confiance pour sa SCPI PFO, fixant un objectif de taux de distribution prévisionnel ambitieux, supérieur à celui de 2023, qui a déjà largement dépassé les performances des années précédentes : un TOF de 5,70% en 2023, 5,57% en 2022, 4,82% en 2021 et 4,24% en 2020, chiffres bruts de fiscalité. Pour 2024, l'objectif est d'atteindre un TOF compris entre 5,90% et 6,30%, sur la base du prix de part au 1er janvier 2024.

Le nombre croissant de parts de SCPI en attente de retrait soulève des interrogations quant à la fluidité du marché immobilier. Les détenteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont confrontés à des défis alors que le secteur fait face à des ajustements.

L'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) rapporte une performance stable de la pierre papier en 2023, avec un taux de distribution de 4,52%. Cependant, la liquidité reste un sujet de discussion pour les investisseurs. L'achat de parts de SCPI étant un investissement à long terme, les sorties anticipées posent désormais un défi majeur.

Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les parts en attente de retrait ont augmenté de façon significative au quatrième trimestre 2023, représentant 2,35% de la capitalisation totale des SCPI, soit 2,1 milliards d’euros. Cette augmentation soulève des questions sur la gestion de la liquidité dans un marché en constante évolution.

En examinant les tendances précédentes, il est clair que cette augmentation nécessite une attention particulière. En comparaison avec la fin d'année 2022, où le nombre de parts en attente était limité à 0,16% de la capitalisation, la situation actuelle présente des ajustements à prendre en compte.

Les performances mitigées de certaines SCPI, avec des rendements parfois inférieurs à d'autres placements moins risqués, ainsi que la baisse des prix de souscription dans de nombreuses SCPI en 2023, contribuent à cette augmentation des délais de cession des parts. La perception négative de certaines SCPI par les investisseurs, associée à une diminution de la collecte nette, soulève également des questions.

Bien que toutes les SCPI ne soient pas impactées de la même manière, il est important pour les investisseurs de rester informés et de prendre des décisions éclairées pour gérer leurs investissements immobiliers.

Pour les investisseurs désireux d'une liquidité plus rapide, une alternative à considérer pourrait être de se tourner vers le marché de gré à gré. Ce marché offre la possibilité de céder ou d'acquérir des parts de SCPI directement entre acheteurs et vendeurs, offrant ainsi une solution potentiellement plus flexible pour répondre aux besoins individuels en matière de liquidité.

Vous envisagez de vendre vos parts  sur le marché de gré à gré?

La société de gestion immobilière Sofidy gère la SCPI Immorente, une importante SCPI du marché dont la capitalisation approchait les 4,4 milliards d'euros fin décembre 2023. Cette SCPI est gérée de manière prudente depuis de nombreuses années et bénéficie d'une bonne diversification tant sur le plan sectoriel que géographique. Malgré la baisse générale des valeurs immobilières en Europe, le prix de sa part est resté stable à 340 euros, en partie grâce à sa forte exposition aux actifs commerciaux (52,5% au 31 décembre 2023), un secteur moins touché par la correction immobilière que les bureaux.

Bien que la collecte de fonds de la SCPI Immorente ait ralenti, comme c'est le cas pour l'ensemble du marché des fonds immobiliers, elle continue à un rythme honorable (27,7 millions d'euros de collecte brute au T4 2023). Cette collecte, combinée à une trésorerie disponible de plus de 340 millions d'euros, lui permet d'effectuer des acquisitions de qualité, telles que cet immeuble de plus de 4 500 m² situé sur la place du Capitole à Toulouse. Acquis en février dernier pour 14,3 millions d'euros, cet immeuble offre un rendement immédiat de 6,60%.

Entre juillet 2022 et septembre 2023, la Banque centrale européenne a rapidement augmenté ses taux d'intervention, de 450 points de base en seulement 14 mois. Cette hausse a entraîné une dépréciation généralisée des prix de l'immobilier sur le marché européen. Les biens immobiliers de bureaux ont été particulièrement touchés, ayant largement bénéficié des taux d'intérêt bas pendant de nombreuses années.

En revanche, les actifs commerciaux, un secteur dans lequel la SCPI Immorente est historiquement investie (représentant 52,5% de son patrimoine au 31 décembre 2023), avaient déjà subi des baisses de valorisation significatives pendant les années de la pandémie de Covid-19. Ainsi, ces types de biens immobiliers ont entamé la période de resserrement monétaire avec une prime de risque déjà rétablie.

Par conséquent, les baisses de valorisation ont été moins prononcées dans ce secteur depuis le début de l'année 2023.

L'immobilier traverse clairement une nouvelle phase, incitant les sociétés de gestion à actualiser les évaluations de leur patrimoine conformément aux recommandations de l'AMF émises au début de l'été 2023. Sofidy a clôturé les campagnes d'évaluation de fin d'année pour Immorente, annonçant dans son dernier bulletin trimestriel d'information publié début février une baisse de 4% de la valeur du patrimoine sur un an au 31 décembre 2023.

Selon la société de gestion, cette résilience du patrimoine d'Immorente est attribuable à sa diversification, à sa politique d'investissement disciplinée et à sa forte granularité, avec plus de 1 000 immeubles représentant 2 635 unités locatives. Malgré une valeur de reconstitution en baisse de 5,2% sur un an au 31 décembre 2023, restant dans les limites réglementaires de +/-10% à un prix de part inchangé, Sofidy maintient pour le moment le prix de souscription de 340 euros, en vigueur depuis le 1er novembre 2021.

Un des atouts majeurs de la SCPI Immorente réside dans sa trésorerie disponible considérable, évaluée à plus de 340 millions d'euros par Sofidy. Malgré cette position de liquidité confortable, le taux d’endettement d’Immorente demeure limité à 15,6%, soit 595 millions d'euros, grâce à une dette bancaire à taux fixe (représentant 99,6% de son montant) à un taux moyen de 2%.

Parallèlement, la collecte brute d’Immorente continue de se maintenir à des niveaux satisfaisants (370 millions d'euros en 2023, dont 27,7 millions d'euros au T4), ce qui lui permet d’effectuer des acquisitions sélectives en profitant des conditions de marché actuellement très favorables aux acheteurs.

Après une opération réussie en décembre dernier dans le Quartier Central des Affaires parisien, offrant un taux de rendement initial acte en main de 6,5% pour un investissement de 16,1 millions d'euros frais inclus, Immorente a récemment fait l'acquisition d'un immeuble de 4 586 m² sur la place du Capitole au cœur de Toulouse, pour un montant de 14 324 000 euros, acte en main. Avec une valeur métrique hors frais de l’actif légèrement inférieure à 3 000 euros, ce prix est exceptionnel compte tenu de l'emplacement de l'immeuble.

Les SCPI sont des placements très prisés des investisseurs français, qui ont une forte affection pour l'immobilier. Avec plus de 215 SCPI recensées par l'ASPIM, elles représentent désormais près de 90 milliards d'euros d'encours sous gestion, marquant une progression de plus de 200 % en 10 ans. Ce succès témoigne de l'attrait indéniable de la pierre papier.

Alors, est-il judicieux d'investir en SCPI en 2024 ? Malgré les défis que traverse le marché immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent une option attrayante pour accéder au marché immobilier, à condition de sélectionner son placement avec précaution.

La crise immobilière actuelle exerce une pression sur les SCPI. Le contexte de taux élevés a un impact significatif sur le marché immobilier, étroitement lié au marché des taux en raison de l'importance du crédit immobilier pour la santé du secteur. En 2023, le marché a connu un record historique de baisse des ventes, avec seulement 875 000 transactions actées (contre 1 115 000 en 2022). En 2024, bien que l'on observe une légère diminution des taux de crédit et des prix, ces baisses ne suffisent pas à stimuler le marché immobilier.

La crise touche sévèrement le marché du logement, et l'ensemble du parc immobilier en pâtit, y compris les SCPI. De nombreuses SCPI ont vu leurs prix de parts diminuer, et certaines ont même été contraintes de réduire les dividendes versés aux porteurs de parts, voire de les annuler.

L'éventuel assouplissement des politiques monétaires prévu pour la fin du premier semestre 2024 pourrait peut-être insuffler un nouvel élan au marché immobilier, où il reste néanmoins essentiel de se positionner.

Les SCPI restent aujourd'hui une option attrayante pour investir dans l'immobilier.

Ces sociétés investissent dans divers types de biens immobiliers : bureaux, entrepôts, commerces, hôtels, etc., pour les SCPI de rendement spécialisées dans l'immobilier professionnel, et dans des logements pour les SCPI fiscales, conformément aux exigences des dispositifs auxquels elles sont liées (Malraux, Denormandie, etc.).

Fonctionnant sur le principe de la collecte de fonds auprès des investisseurs épargnants, les SCPI investissent et gèrent un portefeuille immobilier, générant des revenus grâce à la location des biens. Cela permet une diversification significative, le porteur de parts détenant une part de l'ensemble du portefeuille plutôt qu'un bien spécifique, avec un investissement initial souvent modeste, de quelques milliers d'euros.

Il est à noter que les SCPI peuvent être souscrites directement ou via des supports en unités de compte dans des produits d'assurance vie ou des Plans d'Épargne Retraite, offrant ainsi une accessibilité accrue à l'immobilier, avec en prime la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux de ces enveloppes.

Par-dessus tout, les rendements demeurent attractifs et continuent de susciter l'intérêt des investisseurs, notamment du côté des SCPI de rendement. Les meilleures ont maintenu des rendements autour de 5 à 6 % en 2023, une tendance qui pourrait se maintenir voire s'améliorer légèrement en 2024.

Envisager un investissement en SCPI en 2024 nécessite une approche prudente et sélective, compte tenu du contexte de crise sur le marché immobilier. Voici quelques précautions à prendre :

    Sélectionner judicieusement : Tous les biens et toutes les zones géographiques ne sont pas affectés de la même manière par la crise. Il est donc essentiel de comparer les performances des différentes SCPI et de prendre en compte les spécificités de chacune avant de faire son choix.

    Privilégier la qualité : Optez pour des SCPI européennes ou thématiques récentes gérées par des acteurs réputés et expérimentés dans le domaine de la gestion immobilière.

    Surveiller les indicateurs clés : Suivez de près l'évolution du prix des parts et du montant des loyers distribués. Choisissez des SCPI dont le prix de la part n'a pas baissé en 2023 (ou a augmenté) et qui versent régulièrement des loyers à leurs porteurs de parts.

    Analyser la gestion financière : Préférez les SCPI peu endettées et avec des taux d'occupation financier élevés, ce qui témoigne d'une gestion prudente et efficace du patrimoine immobilier.

    En suivant ces précautions et en menant une analyse approfondie, vous pourrez prendre des décisions éclairées et optimiser vos investissements en SCPI en 2024.

Les SCPI Sofidy maintiennent leur cap malgré les défis rencontrés en 2023 sur le marché immobilier. La nouvelle dynamique des taux d'intérêt a exercé une pression à la baisse sur les valeurs des actifs, mais nos SCPI ont su résister. Elles s'appuient sur leurs fondements solides pour aborder avec confiance un environnement qui pourrait encore être instable en 2024, tout en offrant des opportunités d'investissement intéressantes.

L'immobilier en Europe a connu une correction générale en raison de la hausse rapide et marquée des taux d'intérêt initiée par la BCE en 2022 pour contrer l'inflation. Cette évolution a marqué le début d'un nouveau cycle pour le marché immobilier après une période prolongée de taux historiquement bas. Toutes les catégories d'actifs ont été touchées par cette baisse de valeur, bien que l'ampleur des baisses varie selon le type, la qualité et la localisation des actifs.

Dans ce contexte, les évaluations de fin d'année mettent en évidence la solidité des portefeuilles d'actifs détenus par les SCPI Sofidy. Malgré une baisse moyenne d'environ 5% de la valeur des portefeuilles immobiliers à fin 2023, cette diminution est contenue entre 3% et 7,5% selon les SCPI. Cette résilience découle de la stratégie de Sofidy qui, depuis près de 40 ans, repose sur la diversification des portefeuilles et la mutualisation des risques. La diversification significative du patrimoine des SCPI, composé de plus de 5 000 actifs de taille modeste, contribue efficacement à atténuer les risques et à limiter les corrections de valeur.

Malgré une activité transactionnelle globalement en baisse, les actifs de petite taille continuent d'attirer des acheteurs, contrairement aux actifs de grande taille, en raison de la prudence accrue des investisseurs dans le contexte actuel.

Une discipline rigoureuse et une sélectivité élevée lors des investissements sont d'autres atouts essentiels. Moins de 3% des actifs sont sélectionnés à l'acquisition parmi environ 3 200 dossiers étudiés chaque année. Cette sélectivité garantit la qualité intrinsèque des actifs et de leur emplacement, tout en visant des niveaux de loyers raisonnables à l'acquisition, renforçant ainsi la capacité des SCPI à augmenter les loyers dans le temps.

Concernant les prix des parts, trois des cinq SCPI proposées par Sofidy maintiennent leur prix de parts, tandis que deux ont subi des ajustements pour s'adapter au contexte de marché. Malgré ces ajustements, les performances locatives des SCPI restent solides, visant un taux de distribution supérieur à 5% en 2024.

La concentration historique des portefeuilles en actifs commerciaux contribue également à la résistance des valeurs des actifs des SCPI Sofidy. Ces actifs sont plus résilients à la conjoncture économique, ce qui constitue un facteur rassurant pour l'avenir.

Dans l'ensemble, les SCPI Sofidy restent bien positionnées pour tirer parti des opportunités offertes par un marché immobilier en évolution. Leur solidité financière, leur faible endettement et leur discipline dans les investissements les préparent à saisir des actifs attractifs à des prix plus abordables, renforçant ainsi leurs performances futures. Nous sommes déterminés à exploiter ces opportunités exceptionnelles pour continuer à générer des succès pour nos investisseurs en 2024.

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, a récemment fait l'acquisition de deux actifs commerciaux à Paris, confirmant ainsi sa stratégie d'investissement en centre-ville.

Le premier actif, situé au 66 Rue du Faubourg Poissonnière dans le 10ème arrondissement, est un commerce en pied d’immeuble occupé par l'enseigne de restauration Banemi. Ce local commercial, d'une superficie de 75 m² en rez-de-chaussée et sous-sol, bénéficie d'un bail 3/6/9 signé il y a un an et offre un rendement acte en main de 5,61%.

Le deuxième commerce, acquis au 9 Boulevard Pereire dans le 17ème arrondissement, est occupé par Actual Group, un réseau national d’agences d’intérim. D'une superficie de 60 m² en rez-de-chaussée et sous-sol, ce local offre une excellente visibilité sur l'un des principaux axes du 17ème arrondissement et présente un rendement acte en main de 5,82%.

Avec ces deux nouvelles acquisitions, la SCPI Cœur de Ville compte désormais 29 actifs occupés par 31 locataires, pour une surface totale proche de 12 000 m². L'exposition parisienne de la SCPI a considérablement augmenté pour atteindre 14,80% à la fin du 3ème trimestre, contre seulement 3,80% précédemment, tandis que le reste de son patrimoine est situé en province.

Lancée en 2020 par Corum L'Épargne, la SCPI Corum Eurion a récemment fait l'acquisition du Palazzo di Fuoco, un édifice emblématique situé au cœur de Milan. Cet achat vise à élargir le portefeuille de la SCPI et à diversifier le risque locatif grâce à un immeuble mixte de bureaux et de commerces. Construit dans les années 1960, ce bâtiment a été modernisé et arbore une façade digitalisée affichant l'heure et la température extérieure. Sa rénovation a également permis d'améliorer ses performances environnementales, obtenant ainsi la certification BREEAM in-use Excellent. Positionné à l'extrémité de la principale artère commerçante de la ville, le Palazzo di Fuoco a été acquis pour plus de 70 millions d'euros. Il est également intégré à un plan de réhabilitation urbaine ambitieux, le LOC 2026, visant à promouvoir les espaces verts et à installer des infrastructures écologiques comme des pistes cyclables et des panneaux solaires.

La SCPI Corum Eurion, lancée par Corum L'Épargne en 2020, affiche un Taux de Distribution (TD) de 5,67%, la plaçant parmi les meilleures SCPI de l'année 2024. La SCPI accueille six locataires renommés dans cet immeuble, alliant espaces de bureaux et de commerces. Parmi les locataires de bureaux figurent Coty, Prima Assicurazioni et WeGreenIt, tandis que les locataires commerciaux comprennent Airness, DM Drogerie et PerDormire. Ces entreprises ont des baux commerciaux d'une durée moyenne de 6,4 ans, démontrant ainsi l'attrait du bâtiment.

Avec une capitalisation de 1,148 milliard d'euros et plus de 31 100 associés, la SCPI Eurion adopte une stratégie d'investissement solide en diversifiant ses actifs à travers l'Europe. Labellisée ISR en décembre 2021, elle met l'accent sur la réduction de l'empreinte carbone et l'écomobilité, renforçant ainsi sa position sur le marché de l'investissement immobilier.

Patrimmo Commerce, sous la gestion de Primonial REIM, se concentre sur la diversification de son portefeuille immobilier commercial. En 2023, malgré une performance de 3,48% affectée par l'inflation, la capitalisation demeure stable à 675,5 millions d'euros, avec 248 actifs et un taux d'occupation de 89,7%, promettant des améliorations à venir.

Patrimmo Commerce : une SCPI spécialisée dans le commerce

Cette SCPI se distingue par sa vocation principale : l'acquisition d'un patrimoine immobilier orienté vers le secteur commercial. Primonial REIM sélectionne avec soin les investissements pour Patrimmo Commerce, en veillant à une diversification minutieuse tant dans la nature des commerces que dans les enseignes et les zones géographiques. Cette approche méticuleuse assure à Patrimmo Commerce une position solide sur le marché immobilier commercial.

Bilan 2023 et perspectives futures

L'année 2023 s'est achevée avec une performance globale de 3,48% pour cette SCPI européenne. Malgré les défis posés par l'inflation et l'augmentation des charges, qui ont impacté les distributions, la fin de l'année a laissé entrevoir des perspectives d'amélioration pour 2024. La capitalisation de Patrimmo Commerce était stable à 675,5 millions d'euros au 31 décembre 2023, avec la cession de trois actifs majeurs, reflétant la dynamique de gestion active du portefeuille.

Avec 248 actifs, dont 65,6% sont des murs de boutiques, Patrimmo Commerce présente une répartition géographique équilibrée entre les régions (53,9%), Paris et sa périphérie (24,5%), et la zone euro (21,6%). Son taux d'occupation financier de 89,7% confirme sa robustesse et sa résilience dans un contexte économique fluctuant, offrant ainsi des perspectives prometteuses pour les investisseurs.

Face à une conjoncture économique fragile, des taux d'intérêt élevés et des défis post-Covid, le marché de l'immobilier de bureau connaît une période de transition. Cependant, des analyses récentes mettent en lumière des perspectives variées. Focus sur ces évolutions.

Perspectives encourageantes malgré les défis

BNP Paribas Real Estate, en collaboration avec Immo Stat, a partagé ses données sur le marché locatif des bureaux en Île-de-France au troisième trimestre, tandis qu'Arthur Loyd a publié une étude sur les marchés régionaux. Une analyse détaillée révèle l'évolution contrastée de ces deux piliers de l'immobilier tertiaire.

Ile-de-France : résilience et redressement progressif

Au cours des neuf premiers mois de 2023, la demande placée de bureaux en Île-de-France a totalisé 1,4 million de m², affichant une baisse modérée de seulement 12 % par rapport à l’année précédente. Le troisième trimestre a enregistré un redressement significatif avec près de 490 000 m² placés, principalement dans le segment des grandes surfaces. Malgré des défis persistants, une dynamique encourageante se dessine pour les mois à venir.

Dynamisme régional et résilience

L'étude d'Arthur Loyd met en lumière la situation des marchés régionaux. Bien que le volume de demande placée ait connu une baisse de 16 % au cours des neuf premiers mois de 2023, certains marchés régionaux affichent une résilience notable. Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Aix-Marseille, Nantes et Montpellier présentent des tendances variées, témoignant d'une dynamique régionale contrôlée malgré les défis persistants.

En résumé, bien que le marché des bureaux fasse face à des incertitudes, les données récentes suggèrent une résilience et un dynamisme régional prometteurs pour l'avenir.

En décembre 2023, Immorente a finalisé l'acquisition d'un actif de bureaux à Paris QCA, présentant un rendement initial de 6,5% AEM. Cet actif, situé à l'angle de la place Saint-Ferdinand, se compose de trois plateaux de bureaux dans un immeuble en copropriété. Le prix d'achat s'est établi à 15 millions d'euros nets vendeur, soit environ 8 600 € par m² hors parkings. Une dette d'acquisition, couvrant 50% du montant, a été contractée à un taux inférieur à 4%, avec un amortissement sur 10 ans, ce qui contribue à améliorer la rentabilité de l'actif pour Immorente.