Le nombre croissant de parts de SCPI en attente de retrait soulève des interrogations quant à la fluidité du marché immobilier. Les détenteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont confrontés à des défis alors que le secteur fait face à des ajustements.
L'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) rapporte une performance stable de la pierre papier en 2023, avec un taux de distribution de 4,52%. Cependant, la liquidité reste un sujet de discussion pour les investisseurs. L'achat de parts de SCPI étant un investissement à long terme, les sorties anticipées posent désormais un défi majeur.
Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les parts en attente de retrait ont augmenté de façon significative au quatrième trimestre 2023, représentant 2,35% de la capitalisation totale des SCPI, soit 2,1 milliards d’euros. Cette augmentation soulève des questions sur la gestion de la liquidité dans un marché en constante évolution.
En examinant les tendances précédentes, il est clair que cette augmentation nécessite une attention particulière. En comparaison avec la fin d'année 2022, où le nombre de parts en attente était limité à 0,16% de la capitalisation, la situation actuelle présente des ajustements à prendre en compte.
Les performances mitigées de certaines SCPI, avec des rendements parfois inférieurs à d'autres placements moins risqués, ainsi que la baisse des prix de souscription dans de nombreuses SCPI en 2023, contribuent à cette augmentation des délais de cession des parts. La perception négative de certaines SCPI par les investisseurs, associée à une diminution de la collecte nette, soulève également des questions.
Bien que toutes les SCPI ne soient pas impactées de la même manière, il est important pour les investisseurs de rester informés et de prendre des décisions éclairées pour gérer leurs investissements immobiliers.
Pour les investisseurs désireux d'une liquidité plus rapide, une alternative à considérer pourrait être de se tourner vers le marché de gré à gré. Ce marché offre la possibilité de céder ou d'acquérir des parts de SCPI directement entre acheteurs et vendeurs, offrant ainsi une solution potentiellement plus flexible pour répondre aux besoins individuels en matière de liquidité.
Vous envisagez de vendre vos parts sur le marché de gré à gré?
Les SCPI Sofidy maintiennent leur cap malgré les défis rencontrés en 2023 sur le marché immobilier. La nouvelle dynamique des taux d'intérêt a exercé une pression à la baisse sur les valeurs des actifs, mais nos SCPI ont su résister. Elles s'appuient sur leurs fondements solides pour aborder avec confiance un environnement qui pourrait encore être instable en 2024, tout en offrant des opportunités d'investissement intéressantes.
L'immobilier en Europe a connu une correction générale en raison de la hausse rapide et marquée des taux d'intérêt initiée par la BCE en 2022 pour contrer l'inflation. Cette évolution a marqué le début d'un nouveau cycle pour le marché immobilier après une période prolongée de taux historiquement bas. Toutes les catégories d'actifs ont été touchées par cette baisse de valeur, bien que l'ampleur des baisses varie selon le type, la qualité et la localisation des actifs.
Dans ce contexte, les évaluations de fin d'année mettent en évidence la solidité des portefeuilles d'actifs détenus par les SCPI Sofidy. Malgré une baisse moyenne d'environ 5% de la valeur des portefeuilles immobiliers à fin 2023, cette diminution est contenue entre 3% et 7,5% selon les SCPI. Cette résilience découle de la stratégie de Sofidy qui, depuis près de 40 ans, repose sur la diversification des portefeuilles et la mutualisation des risques. La diversification significative du patrimoine des SCPI, composé de plus de 5 000 actifs de taille modeste, contribue efficacement à atténuer les risques et à limiter les corrections de valeur.
Malgré une activité transactionnelle globalement en baisse, les actifs de petite taille continuent d'attirer des acheteurs, contrairement aux actifs de grande taille, en raison de la prudence accrue des investisseurs dans le contexte actuel.
Une discipline rigoureuse et une sélectivité élevée lors des investissements sont d'autres atouts essentiels. Moins de 3% des actifs sont sélectionnés à l'acquisition parmi environ 3 200 dossiers étudiés chaque année. Cette sélectivité garantit la qualité intrinsèque des actifs et de leur emplacement, tout en visant des niveaux de loyers raisonnables à l'acquisition, renforçant ainsi la capacité des SCPI à augmenter les loyers dans le temps.
Concernant les prix des parts, trois des cinq SCPI proposées par Sofidy maintiennent leur prix de parts, tandis que deux ont subi des ajustements pour s'adapter au contexte de marché. Malgré ces ajustements, les performances locatives des SCPI restent solides, visant un taux de distribution supérieur à 5% en 2024.
La concentration historique des portefeuilles en actifs commerciaux contribue également à la résistance des valeurs des actifs des SCPI Sofidy. Ces actifs sont plus résilients à la conjoncture économique, ce qui constitue un facteur rassurant pour l'avenir.
Dans l'ensemble, les SCPI Sofidy restent bien positionnées pour tirer parti des opportunités offertes par un marché immobilier en évolution. Leur solidité financière, leur faible endettement et leur discipline dans les investissements les préparent à saisir des actifs attractifs à des prix plus abordables, renforçant ainsi leurs performances futures. Nous sommes déterminés à exploiter ces opportunités exceptionnelles pour continuer à générer des succès pour nos investisseurs en 2024.
La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, a récemment fait l'acquisition de deux actifs commerciaux à Paris, confirmant ainsi sa stratégie d'investissement en centre-ville.
Le premier actif, situé au 66 Rue du Faubourg Poissonnière dans le 10ème arrondissement, est un commerce en pied d’immeuble occupé par l'enseigne de restauration Banemi. Ce local commercial, d'une superficie de 75 m² en rez-de-chaussée et sous-sol, bénéficie d'un bail 3/6/9 signé il y a un an et offre un rendement acte en main de 5,61%.
Le deuxième commerce, acquis au 9 Boulevard Pereire dans le 17ème arrondissement, est occupé par Actual Group, un réseau national d’agences d’intérim. D'une superficie de 60 m² en rez-de-chaussée et sous-sol, ce local offre une excellente visibilité sur l'un des principaux axes du 17ème arrondissement et présente un rendement acte en main de 5,82%.
Avec ces deux nouvelles acquisitions, la SCPI Cœur de Ville compte désormais 29 actifs occupés par 31 locataires, pour une surface totale proche de 12 000 m². L'exposition parisienne de la SCPI a considérablement augmenté pour atteindre 14,80% à la fin du 3ème trimestre, contre seulement 3,80% précédemment, tandis que le reste de son patrimoine est situé en province.
Lancée en 2020 par Corum L'Épargne, la SCPI Corum Eurion a récemment fait l'acquisition du Palazzo di Fuoco, un édifice emblématique situé au cœur de Milan. Cet achat vise à élargir le portefeuille de la SCPI et à diversifier le risque locatif grâce à un immeuble mixte de bureaux et de commerces. Construit dans les années 1960, ce bâtiment a été modernisé et arbore une façade digitalisée affichant l'heure et la température extérieure. Sa rénovation a également permis d'améliorer ses performances environnementales, obtenant ainsi la certification BREEAM in-use Excellent. Positionné à l'extrémité de la principale artère commerçante de la ville, le Palazzo di Fuoco a été acquis pour plus de 70 millions d'euros. Il est également intégré à un plan de réhabilitation urbaine ambitieux, le LOC 2026, visant à promouvoir les espaces verts et à installer des infrastructures écologiques comme des pistes cyclables et des panneaux solaires.
La SCPI Corum Eurion, lancée par Corum L'Épargne en 2020, affiche un Taux de Distribution (TD) de 5,67%, la plaçant parmi les meilleures SCPI de l'année 2024. La SCPI accueille six locataires renommés dans cet immeuble, alliant espaces de bureaux et de commerces. Parmi les locataires de bureaux figurent Coty, Prima Assicurazioni et WeGreenIt, tandis que les locataires commerciaux comprennent Airness, DM Drogerie et PerDormire. Ces entreprises ont des baux commerciaux d'une durée moyenne de 6,4 ans, démontrant ainsi l'attrait du bâtiment.
Avec une capitalisation de 1,148 milliard d'euros et plus de 31 100 associés, la SCPI Eurion adopte une stratégie d'investissement solide en diversifiant ses actifs à travers l'Europe. Labellisée ISR en décembre 2021, elle met l'accent sur la réduction de l'empreinte carbone et l'écomobilité, renforçant ainsi sa position sur le marché de l'investissement immobilier.
Patrimmo Commerce, sous la gestion de Primonial REIM, se concentre sur la diversification de son portefeuille immobilier commercial. En 2023, malgré une performance de 3,48% affectée par l'inflation, la capitalisation demeure stable à 675,5 millions d'euros, avec 248 actifs et un taux d'occupation de 89,7%, promettant des améliorations à venir.
Patrimmo Commerce : une SCPI spécialisée dans le commerce
Cette SCPI se distingue par sa vocation principale : l'acquisition d'un patrimoine immobilier orienté vers le secteur commercial. Primonial REIM sélectionne avec soin les investissements pour Patrimmo Commerce, en veillant à une diversification minutieuse tant dans la nature des commerces que dans les enseignes et les zones géographiques. Cette approche méticuleuse assure à Patrimmo Commerce une position solide sur le marché immobilier commercial.
Bilan 2023 et perspectives futures
L'année 2023 s'est achevée avec une performance globale de 3,48% pour cette SCPI européenne. Malgré les défis posés par l'inflation et l'augmentation des charges, qui ont impacté les distributions, la fin de l'année a laissé entrevoir des perspectives d'amélioration pour 2024. La capitalisation de Patrimmo Commerce était stable à 675,5 millions d'euros au 31 décembre 2023, avec la cession de trois actifs majeurs, reflétant la dynamique de gestion active du portefeuille.
Avec 248 actifs, dont 65,6% sont des murs de boutiques, Patrimmo Commerce présente une répartition géographique équilibrée entre les régions (53,9%), Paris et sa périphérie (24,5%), et la zone euro (21,6%). Son taux d'occupation financier de 89,7% confirme sa robustesse et sa résilience dans un contexte économique fluctuant, offrant ainsi des perspectives prometteuses pour les investisseurs.
Face à une conjoncture économique fragile, des taux d'intérêt élevés et des défis post-Covid, le marché de l'immobilier de bureau connaît une période de transition. Cependant, des analyses récentes mettent en lumière des perspectives variées. Focus sur ces évolutions.
Perspectives encourageantes malgré les défis
BNP Paribas Real Estate, en collaboration avec Immo Stat, a partagé ses données sur le marché locatif des bureaux en Île-de-France au troisième trimestre, tandis qu'Arthur Loyd a publié une étude sur les marchés régionaux. Une analyse détaillée révèle l'évolution contrastée de ces deux piliers de l'immobilier tertiaire.
Ile-de-France : résilience et redressement progressif
Au cours des neuf premiers mois de 2023, la demande placée de bureaux en Île-de-France a totalisé 1,4 million de m², affichant une baisse modérée de seulement 12 % par rapport à l’année précédente. Le troisième trimestre a enregistré un redressement significatif avec près de 490 000 m² placés, principalement dans le segment des grandes surfaces. Malgré des défis persistants, une dynamique encourageante se dessine pour les mois à venir.
Dynamisme régional et résilience
L'étude d'Arthur Loyd met en lumière la situation des marchés régionaux. Bien que le volume de demande placée ait connu une baisse de 16 % au cours des neuf premiers mois de 2023, certains marchés régionaux affichent une résilience notable. Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Aix-Marseille, Nantes et Montpellier présentent des tendances variées, témoignant d'une dynamique régionale contrôlée malgré les défis persistants.
En résumé, bien que le marché des bureaux fasse face à des incertitudes, les données récentes suggèrent une résilience et un dynamisme régional prometteurs pour l'avenir.
En décembre 2023, Immorente a finalisé l'acquisition d'un actif de bureaux à Paris QCA, présentant un rendement initial de 6,5% AEM. Cet actif, situé à l'angle de la place Saint-Ferdinand, se compose de trois plateaux de bureaux dans un immeuble en copropriété. Le prix d'achat s'est établi à 15 millions d'euros nets vendeur, soit environ 8 600 € par m² hors parkings. Une dette d'acquisition, couvrant 50% du montant, a été contractée à un taux inférieur à 4%, avec un amortissement sur 10 ans, ce qui contribue à améliorer la rentabilité de l'actif pour Immorente.
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