Comment investir en SCPI

Il s’agit d’acheter des parts de SCPI avec ses deniers personnels, comme on achèterait un bien immobilier sans souscrire à un prêt.

Il n'y a aucune différence fondamentale entre un investissement en SCPI et dans un bien immobilier, puisque l'acquéreur d'une part de SCPI acquiert indirectement une quote-part de la multitude de biens immobiliers constituant le patrimoine de la SCPI.

Qui aime l'immobilier ne peut qu'aimer la SCPI !

Par rapport à un investissement immobilier classique, le double intérêt de la SCPI est de pouvoir investir son épargne :

- Dans un patrimoine immobilier très diversifié, la SCPI détenant plusieurs dizaines ou centaines d'actifs de typologies différentes, dans des zones géographiques différentes,

- Sans assumer les tracas afférents à la gestion quotidienne d'un patrimoine immobilier, puisque celle-ci est confiée à une société spécialisée.

Le montant minimal de souscription varie selon les SCPI (dès 1000 € environ) mais reste très limité en comparaison de l’acquisition d’un bien immobilier en direct.

Achat au comptant de SCPI de rendement

En achetant au comptant des parts de SCPI de rendement, il est ainsi possible de percevoir un revenu complémentaire, une rente, pendant la durée de détention des parts.

Par exemple, en achetant pour 40 000 € de parts de SCPI dont le taux de distribution brut serait de 5%, un épargnant pourra recevoir une rente annuelle de 2 000 € (5% * 40 000 €) avant fiscalité des revenus fonciers.

Voir  fiscalité de la SCPI.

Compte tenu de la nature immobilière du patrimoine de la SCPI, cette rente peut augmenter, par exemple en cas d'inflation (via l'indexation des baux locatifs) ou diminuer, par exemple en cas d'augmentation de la vacance locative.

Cette rente prend la forme d'un dividende versé par la SCPI trimestriellement (500 € en moyenne dans notre exemple) ou mensuellement et correspondent à la quote-part des loyers des biens immobiliers dans lesquels la SCPI a investi l'ensemble de l'épargne collectée auprès de tous ses associés.

Bien sûr, l'épargnant demeure libre de revendre ses parts de SCPI afin de disposer d'un capital au terme d’une période suffisamment longue (typiquement, 8 ans au minimum).

Achat au comptant de SCPI fiscales

Il est possible d’acheter comptant des parts d’une SCPI fiscale. L’objectif principal est alors la réduction d’impôt du dispositif lié à la SCPI : Pinel, Malraux, déficit foncier. 

En second lieu cet investissement permet de percevoir des loyers courant sur la durée de vie de la SCPI (entre 14 et 16ans). Au terme, le souscripteur récupère les fruits de la vente du patrimoine. La durée de vie d’une SCPI fiscale est fonction du dispositif fiscal et des ses statuts.

L’idée est donc de se servir d’un levier fiscal et locatif pour valoriser un apport.

Achat au comptant de SCPI en nue-propriété

Il est possible d’acheter comptant la nue propriété de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. 

Il s’agit d’acquérir, avec un apport, le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) à l’usufruit. Le souscripteur renonce donc à la perception des loyers pendant cette période, c'est-à-dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

 Au terme de la période déterminée, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit et devient plein propriétaire des parts. 

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

 Ce schéma peut correspondre à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus pendant les 10 prochaines années mais souhaite compléter sa retraite ou disposer d’un capital au-delà de 10 ans.  

Achat au comptant de SCPI en usufruit

Il est possible d’acheter comptant l’usufruit de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. Il s’agit alors d’acquérir le droit à jouissance des parts de SCPI, c’est à dire les loyers pleins sur une période précisée par avance. L’acquéreur renonce en revanche définitivement à obtenir la pleine propriété des parts au terme du contrat de démembrement.

Le prix d’acquisition de l’usufruit des parts est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

Achat à crédit 

Cette opération consiste à recourir à l’emprunt comme effet levier pour acquérir des parts de SCPI de rendement, fiscales ou démembrées.

Les 2 avantages de l’effet leviers du crédit :

Le levier « durée » : Il s’agit d’emprunter sur une durée longue afin de financer l’achat de parts de SCPI. Plus la durée du prêt est longue plus les mensualités du prêt sont faibles. Les loyers perçus couvrent donc une plus grande partie de la mensualité et à terme rentabilisent au mieux l’opération.

Le levier « intérêts d’emprunt déductibles » : L’acquéreur recourt à un prêt pour financer l’acquisition de ses parts de SCPI.  Les intérêts de ce prêt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui revient à dire que ces intérêts d’emprunt permettent de diminuer l’impôt payé sur les loyers perçus et déclarés à l’Etat.

L’idée est donc, pour un investisseur, d’acheter des parts de SCPI sans apport ou avec un apport partiel en faisant contribuer les locataires  ou les réductions d’impôts au remboursement des mensualités.

Achat à crédit SCPI de rendement :

Investir dans des parts de SCPI de rendement à crédit permet de se constituer un patrimoine en Immobilier de rendement en faisant contribuer les loyers au paiement des mensualités.  Le remboursement des échéances sera payé en partie par la quote-part de loyers perçue moins la fiscalité générée.

L’objectif  de recourir au financement est : 

-soit de percevoir un loyer au terme de la période d’épargne pouvant faire office de revenu retraite, de rente, ou pouvant être affectés à une épargne complémentaire.

 -Soit de revendre ses parts pour disposer d’un capital.

Achat SCPI fiscales à crédit :

Acheter à crédit des parts de SCPI fiscales, permet d’utiliser l’effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine en immobilier locatif défiscalisant (Pinel, Malraux, déficit foncier…) à la gestion déléguée. Le patrimoine constitué et mis en location selon les critères règlementaires est alors revendu par la société de gestion au terme de l’avantage fiscal. Les associés récupèrent les fruits de la vente du patrimoine.

L’idée est d’optimiser sa fiscalité sans apport de départ. Il s’agit pour l’investisseur de faire payer la mensualité de crédit par la réduction d’impôt et les loyers touchés. 

Achat SCPI en nue-propriété à crédit :

Il est possible d’acheter à crédit de la nue-propriété de part de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. On emprunte donc pour acheter le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) aux loyers ou à l’usufruit, c’est à dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital (les loyers).

En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

Au terme de cette période, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit, c’est à dire la perception des loyers, et devient plein propriétaire des parts. Soit le crédit se termine en même temps que le démembrement, et l’acquéreur perçoit alors les loyers sur les parts en pleine propriété, soit le crédit se termine plus tard et les loyers contribuent désormais au paiement des mensualités.

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

Achat SCPI en nue-propriété comptant

Il est possible d’acheter comptant la nue propriété de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. 

Il s’agit d’acquérir, avec un apport, le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) à l’usufruit. Le souscripteur renonce donc à la perception des loyers pendant cette période, c'est-à-dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

 Au terme de la période déterminée, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit et devient plein propriétaire des parts. 

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

Ce schéma peut correspondre à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus pendant les 10 prochaines années mais souhaite compléter sa retraite ou disposer d’un capital au-delà de 10 ans.  

Achat SCPI en nue-propriété à crédit :

Il est possible d’acheter à crédit de la nue-propriété de part de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. On emprunte donc pour acheter le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) aux loyers ou à l’usufruit, c’est à dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital (les loyers).

En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

Au terme de cette période, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit, c’est à dire la perception des loyers, et devient plein propriétaire des parts. Soit le crédit se termine en même temps que le démembrement, et l’acquéreur perçoit alors les loyers sur les parts en pleine propriété, soit le crédit se termine plus tard et les loyers contribuent désormais au paiement des mensualités.

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

Achat SCPI en usufruit comptant

Il est possible d’acheter comptant l’usufruit de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. Il s’agit alors d’acquérir le droit à jouissance des parts de SCPI, c’est à dire les loyers pleins sur une période précisée par avance. L’acquéreur renonce en revanche définitivement à obtenir la pleine propriété des parts au terme du contrat de démembrement.

Le prix d’acquisition de l’usufruit des parts est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs. 

La transaction de gré à gré s'effectue directement entre un acquéreur et un vendeur, sans intervention de la société de gestion. Le prix est donc librement convenu entre les parties.

En envisageant la vente de parts de gré à gré sous cet angle, il apparaît comme un moyen efficace de raccourcir les délais pour récupérer tout ou partie du capital investi. Cette forme de transaction peut ainsi répondre à des besoins urgents de liquidité lorsque les marchés organisés (primaire et secondaire) sont temporairement indisponibles.

Il existe 2 manières d’acheter des parts de SCPI au comptant.

- Un achat en direct de parts de SCPI qui suppose de percevoir les loyers et de les déclarer en tant que revenus fonciers.

- Un achat de parts de SCPI à l’intérieur de l’enveloppe fiscale d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation soumis à leurs fiscalités respectives.

Les règles d’acquisition et de revente

Chaque année, les compagnies d’assurances réservent, auprès des sociétés de Gestion, une enveloppe de parts de SCPI qu’elles peuvent loger sur leurs contrats d’assurance-vie et de capitalisation.

Ne pouvant dépasser les montants réservés chez les partenaires, les assureurs limitent le nombre de parts achetées en appliquant des règles de souscription qu’elles peuvent cumuler :

- Soit cette limite de montant de souscription s’applique à un pourcentage maximum du contrat, par exemple 50% à 75% des montants investis par un épargnant. 

-Soit cette limite porte sur le montant total maximum de parts de SCPI logées sur le contrat.

Les conditions particulières des contrats peuvent aussi imposer des règles quant à la perception des loyers. Ces derniers peuvent normalement être versés sur un fond euros chaque trimestre, mais certains assureurs imposent que ces loyers servent à racheter des parts de SCPI pendant une durée minimum. Il est donc important de savoir arbitrer son contrat à temps, ou de bien choisir l’assureur au départ en fonction de ses objectifs.

En cas de revente, l’assureur doit assurer la liquidité des parts selon le calcul suivant :

Conformément à l’article A.131-3 du code des assurances, le capital constitué est égal au produit du nombre d’unités de compte inscrites sur ce support par la valeur de réalisation de la part de SCPI.

Bien connaitre les risques et les contraintes des SCPI

Les SCPI ont vocation à Investir dans l’Immobilier, elles sont donc soumises aux risques de son sous-jacent. 

Comme l’immobilier physique, les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique d’investissement de long terme. Les opérateurs et gérant de SCPI évoquent un délai minimum de détention situé entre 8 et 10 ans. Les loyers perçus par l’associé de la SCPI évoluent en fonction des conditions de marché et sont susceptibles de baisser lorsque la situation économique est défavorable  (Perte de locataires, renégociation de loyers, vacances locative, taux d’occupation…)

Le prix de part comme la valeur d’un bien acquis est aussi soumis aux fluctuations du marché Immobilier.  Le prix des parts de SCPI varie en fonction de la valorisation des prix l’immobilier et du marché des parts. N’étant pas un produit coté, la SCPI à une liquidité moindre que celle des produits financiers. Le montant perçu lors de la revente ou de la cession des parts de SCPI n’est pas garanti. De la même manière, les fruits de la vente suite à la dissolution et la liquidation d’une SCPI fiscale dépend du prix de cession des biens et donc de la conjoncture immobilière.

En achetant des parts de SCPI, le souscripteur s’expose donc à trois risques principaux :

Le risque propre à tout investissement immobilier avec des loyers et des valorisations évoluant en fonction des cycles immobiliers

 Les risques liés à la gestion discrétionnaire des gérants de la SCPI d’où l’importance d’une sélection.

Un risque lié à l’absence de garantie sur le capital et les loyers, dépendant des cycles immobiliers.

Les résultats passés ne présagent pas de l’avenir

Il est important de savoir que l’achat de parts de SCPI ne se fait pas dans objectif court terme et de spéculation. Au même titre qu’un Investissement  Immobilier comporte des frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agences)  à amortir sur la durée, les parts de SCPI  nécessitent une détention suffisante pour amortir ces frais de souscription. 

Rémunération de la Société de gestion de la SCPI

Les sociétés de gestion se rémunèrent sur un pourcentage des loyers bruts perçus variant selon les opérateurs entre 8% et 12%HT

Les taux de distribution perçus et les taux de distribution prévisionnels annoncés sont nets de frais gestion

Les frais de gestion couvrent les frais administratifs et de gérance, la tenue de la trésorerie et comptabilité, la collecte des loyers des charges locatives et indemnités d’occupation, la distribution des revenus aux associés de la société ainsi que toutes les taches qui incombent à un gestionnaire d’immeubles.

Les Frais de souscription s’élève entre 8 et 12% HT selon les opérateurs, sur les montants collectés prime d’émission incluse.

Les frais de souscription rémunèrent les frais de collecte de capitaux qui serviront à l’acquisition des biens locatifs.

Les dividendes perçus et les taux de distribution annoncés sont calculés sur base du montant de souscription frais inclus.

Il est important de consulter notamment dans les statuts et la note d’information de la SCPI le détail des frais et de la rémunération de la SCPI. 

Les rémunérations exceptionnelles doivent être ratifiées en assemblée générale par les associés.