Comprendre les SCPI

Qu'est  ce qu'une SCPI ?

Les Sociétés civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet exclusif l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif.

Acquérir des parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine dans l’immobilier français et ou dans l’union Européenne (bureaux, commerce, locatif, défiscalisant…) en déléguant la gestion à « une société de gestion » . Les montants minimums des souscriptions varient selon les opérateurs (Minimum 150€) mais ils restent très inférieurs à l’acquisition d’un bien propre.

Il s’agit donc pour un épargnant d’acquérir des parts d’une société qui investit en immobilier de rendement (majoritairement bureaux, entrepôts, boutiques, parkings, centres commerciaux…) ou d’habitations (souvent appelé SCPI Fiscale). Il bénéficiera de loyers, d’avantages fiscaux ou de plus-values au prorata du nombre de parts achetées dans la société.

Les sociétés de Gestion qui gèrent les SCPI doivent être agréées par l’autorité des marchés financiers (AMF)

Pour les besoins de la gestion des immeubles, la SCPI peut procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elle peut par ailleurs acheter des équipements ou installations nécessaires à l’usage de ces immeubles. Elle est également autorisée à revendre des biens dès lors que ces cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Il est important de garder en tête que les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine.

 SCPI de rendement :

 Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de verser des dividendes réguliers aux associés propriétaires de parts. Elles se distinguent ainsi des SCPI de plus-value ou de capitalisation.  Ces dividendes appelés aussi rendement, dividendes ou loyers, sont versés directement aux associés.

Les loyers proviennent de la mise en location de bureaux, de locaux d’entreprises, d’entrepôts et de murs de commerces.

 Chaque SCPI de rendement se distingue des autres par son allocation qui peut être :

 -majoritairement composée de bureaux (SCPI de bureau). L’investissement se concentre sur l’immobilier d’entreprise.

-majoritairement composée de mur de magasins : on trouve ainsi des « pieds d’immeubles » ou des murs de commerces situés dans des centres commerciaux.

-mixtes ou classique diversifiée. Il s’agit d’avoir dans son patrimoine des sous-jacents différents parmi les catégories suivantes : bureaux, murs de magasins, entrepôts, centres commerciaux, habitations…

 Régionale : Dans ce cas il s’agira pour le gestionnaire d’acquérir le patrimoine dans une zone géographique précise, soit car son expertise est particulièrement importante dans la région concernée soit par conviction. On voit notamment certaines SCPI investir en Belgique ou en Allemagne pour accroître le rendement locatif, diversifier ou pour certaines particularités fiscales.

 Retrouvez la liste de SCPI de rendement ici

SCPI de capitalisation ou de plus value :

 Les SCPI de capitalisation ont pour objectif d’acquérir un patrimoine immobilier en misant sur sa valorisation dans le temps.

 Ces dernières versent peu de loyers aux propriétaires mais offrent une perspective de plus value lors de la cession des parts. La priorité n’est donc pas le rendement ou l’avantage fiscal mais la plus-value lors de la vente.

SCPI fiscales :

 Les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre aux propriétaires de réduire leur impôt.

Elles s’inscrivent dans des dispositifs législatifs et fiscaux dont les pouvoirs publics sont les initiateurs et sont à ce titre investies en immobilier d’habitation neuf ou à rénover.

La durée de possession des parts de ces SCPI fiscales est généralement dictée par la loi (9 ans minimum à 16 ans). Ces SCPI  ont vocation à se dissoudre et à verser aux propriétaires la part des actifs cédés leur revenant, incluant les plus values potentielles.

 Les loyers versés sont plus modestes qu’une SCPI de rendement du fait des caractéristiques du sous-jacent mais la contrepartie est l’avantage fiscal.

 Caractéristiques communes aux SCPI fiscales : 

_ Elles ne sont investies que dans du patrimoine résidentiel.

_ L’objectif des différents décrets est d’accroître l’offre locative.

_ Elles nécessitent une détention long-terme des parts (investissement de 13 à 18 ans)

_ Les SCPI fiscales offrent une réduction de l’imposition aux particuliers (par le biais d’une réduction d’impôt ou sous la forme d’une réduction du revenu imposable)

 Les étapes :

- Constitution de la SCPI

- Souscription aux parts de SCPI par les investisseurs

- Investissement dans l’immobilier

- Construction ou rénovation des Biens

- Mise en Location, 

- gestion des biens par la SCPI

- Liquidation de la SCPI

Les différentes SCPI fiscales sont :

SCPI de déficit foncier :

Ces SCPI visent l’acquisition d’immeubles anciens d’habitation. Ce patrimoine immobilier fera l’objet d’une rénovation complète par des sociétés de réhabilitation.

 Pendant 2 ans, le souscripteur pourra déduire de ses revenus fonciers (ou à défaut de son revenu global dans la limite de 10 700€ ), les dépenses de travaux des biens immobiliers détenus par la SCPI mais aussi percevoir les loyers  issus de la mise en location des biens après leur réhabilitation.

 Les statuts prévoient une durée de vie en général de 16 ans, période à la fin de laquelle tous les bénéfices de la revente des immeubles sont versés aux associés ainsi que les plus-values éventuelles.

SCPI Malraux

Ces SCPI ont pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles à rénover situés au cœur des secteurs sauvegardés ou ZPPAUP*.

 Ces immeubles doivent faire l’objet d’une restauration complète sous la surveillance des architectes des bâtiments de France. Les travaux interviennent en général sur une période d’environ 15 mois suite à laquelle les appartements sont loués à titre d’habitation. Les loyers issus de cette location sont versés aux propriétaires de parts mais sont dans l’ensemble plus faibles que pour les SCPI de rendement du fait du rapport locatif de ce type d’actifs.

 Le souscripteur pourra réduire ses impôts dès l’année de souscription à hauteur 22% ou 30% du montant des travaux (avec un maximum de 100 000€ de travaux) selon la zone d’investissement,  soit entre 13 et 18% de réduction d’impôts sur le montant total de sa souscription.

Ces SCPI ont vocation à se dissoudre à 16 ans et doivent reverser aux souscripteurs l’intégralité du produit des reventes des immeubles dont  les plus values potentielles.

SCPI Scellier :

Ce dispositif n’est plus ouvert à la souscription, remplacé par loi Duflot

Ces SCPI investissent dans des logements neufs acquis en état futur d’achèvement puis mis en location. Ils font bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 13% du montant de la souscription étalé sur 9 ans.

Il s’agit de SCPI dont les statuts prévoient une durée de vie (SCPI de dissolution). Elles ont vocation à se dissoudre au bout de 16 ans. Les loyers issus de la mise en location des biens ainsi que les montants issus de la revente des logements et leurs plus-values éventuelles sont reversés aux souscripteurs au prorata du nombre de parts détenues.

Il est par ailleurs interdit de revendre ses parts avant 9 ans sous peine de voir son avantage fiscal requalifié. Il est fortement recommandé de ne pas revendre ses parts avant la dissolution du produit à 16 ans.

 SCPI Scellier Social :

Ce dispositif n’est plus ouvert à la souscription, remplacé par loi Duflot

Ces SCPI investissent dans des logements neufs acquis en état futur d’achèvement puis mis en location. Ils font bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 13% du montant de souscription répartis sur les 9 premières années et  puis de 4% de ce montant les 3 années suivantes. Les détenteurs des parts disposent par ailleurs d’un abattement fiscal de 30% sur les loyers bruts versés par la SCPI.

Il s’agit de SCPI dont les statuts prévoient une durée de vie (SCPI de dissolution). Elles ont vocation à se dissoudre au bout de 16 ans. Les loyers issus de la mise en location des biens ainsi que les montants issus de la revente des logements et leurs plus-values éventuelles sont reversés aux souscripteurs au prorata du nombre de parts détenues.  

Il est par ailleurs interdit de revendre ses parts avant 9 ans  sous peine de voir son avantage fiscal requalifié. Il est fortement recommandé de ne pas revendre ses parts avant la dissolution du produit à 16 ans.

SCPI Duflot

Comme la loi Scellier avant elle, les SCPI Duflot investissent dans des logements neufs BBC* acquis en état futur d’achèvement pour faire bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 18%  de 95% du montant de parts acquises par le souscripteur étalé sur neuf ans.

La SCPI a une durée de vie d’environ 16 ans (dissolution) avant laquelle il est fortement recommandé de ne pas vendre. Pendant cette période de vie le souscripteur perçoit des loyers au prorata des parts détenues. Au terme de cette période, le propriétaire des parts perçoit le fruit de la revente de tous les biens ainsi que les plus values éventuelles.

 SCPI Pinel:

La loi Pinel, votée en septembre 2014, offre la possibilité d'investir dans l'immobilier locatif neuf tout en bénéficiant d'avantages fiscaux attractifs. La SCPI Pinel constitue une alternative à l'investissement direct dans des biens immobiliers, offrant les mêmes avantages fiscaux sans les contraintes de gestion.

Fonctionnement de la loi Pinel

Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en 2021. Il encourage l'investissement dans l'immobilier locatif neuf, notamment dans les zones tendues, en offrant une réduction d'impôt variable selon la durée de location du bien :

    6 ans: 12 % (plafonnée à 36 000 €)

    9 ans: 18 % (plafonnée à 54 000 €)

    12 ans: 21 % (plafonnée à 63 000 €)

La réduction d'impôt s'applique uniquement sur la valeur du bien ne dépassant pas 300 000 €. Les biens doivent être situés dans des zones éligibles et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

SCPI Pinel : Principe et Avantages

La SCPI Pinel fonctionne comme une SCPI classique, mais avec les avantages fiscaux du dispositif Pinel. Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt proportionnelle à leur investissement, plafonnée à 300 000 €.

Différences avec les SCPI de rendement

Les SCPI Pinel se distinguent des SCPI de rendement par leurs actifs immobiliers et leurs objectifs. Les premières portent sur des biens d'habitation neufs, tandis que les secondes concernent principalement l'immobilier professionnel. Les investisseurs en SCPI Pinel cherchent principalement une défiscalisation, tandis que ceux en SCPI de rendement visent des revenus complémentaires.

Fiscalité

Les revenus des SCPI Pinel sont imposés directement selon une fiscalité différente des SCPI de rendement. La réduction d'impôt dépend de l'engagement de location du bien, pouvant atteindre jusqu'à 21 % sur 12 ans.

Avantages et Rendement

La SCPI Pinel offre un faible ticket d'entrée (à partir de 5 000 €) et décharge les investisseurs des contraintes de gestion immobilière. Cependant, son rendement est généralement inférieur à celui des SCPI de rendement, se situant autour de 2 %.

Revente de parts

Les souscriptions se font pendant la période d'ouverture du capital, généralement pour une durée de 15 ans. La revente s'effectue par le biais d'un marché secondaire mis en place par la société de gestion.

En somme, la SCPI Pinel combine les avantages des SCPI avec ceux du dispositif Pinel, offrant une modulation aisée de l'investissement tout en évitant les contraintes de gestion immobilière directe.

 SCPI à capital fixe :

Les SCPI à capital fixe ne peuvent agrandir leur patrimoine que par successions d’augmentations de capital afin d’atteindre le plafond défini par les statuts.

Si un associé souhaite revendre ses parts, Il conviendra pour le vendeur :

- soit de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Les ordres d’achat et de ventes sont confrontés selon une périodicité définie dans les statuts. De cette confrontation découle la détermination du prix d’exécution.

 Ces prix d’achat et de vente ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix figurent sur un registre public.

- Soit de revendre ses parts directement à un acheteur tiers (Marché de gré à gré)

SCPI à capital variable :

Ces SCPI émettent des parts nouvelles en permanence. Dans la limite d’un capital plafond, le capital social est susceptible de croître suite aux versements faits par des associés existants ou futurs.  La vente de parts par un associé doit être compensée par une souscription.

C’est sur le marché primaire, et à un prix défini par la société de gestion que se font les souscriptions et les rachats de parts. Les demandes de souscription et de vente se font par le biais de documents papier fournis par la société de gestion. Ces demandes peuvent  être transmises directement ou par l’intermédiaire de votre conseiller.

Les SCPI de rendement peuvent se classer dans différentes catégories. Elles poursuivent chacune des stratégies et des objectifs qui leurs sont propres. Mais qu’elles soient à capital fixe, variable, qu’elles soient mixtes, régionales ou même internationales, les SCPI de rendement présentent des caractéristiques communes. 

- Une Rentabilité locative attractive

Avec une rentabilité moyenne de 5% sur 2012, les SCPI de rendement sont à ce jour des produits  au couple rendement/risque attractif  en comparaison d’autres produits d’épargne.

Les SCPI de rendement donnent accès à des types d’immobilier (bureaux, commerce, locaux commerciaux, parking…) aux rentabilités locatives supérieures à celle de l’habitation. Longtemps réservés aux grandes fortunes et aux institutionnels compte tenu de la taille des investissements, l’immobilier d’entreprise ou commercial sont aujourd’hui accessibles via ces supports de placements.

- Mutualisation du risque

Mutualisation géographique et tailles diversifiées

Souscrire à des parts de SCPI de rendement permet de se constituer un patrimoine en immobilier locatif en diversifiant les tailles et ou les localisations géographiques de ces acquisitions. L’importance des montants de capitalisation des SCPI permet d’adapter les  Investissements en fonction des critères de demande locative et de qualité des emplacements.

La stratégie d’investissement souvent appelée politique de gestion de la SCPI est décrite et actualisée dans les rapports annuels.

Mutualisation locative : Lisser les chocs de trésorerie 

Atout que l’on retrouve aussi dans la SCPI fiscale.

Le nombre de biens immobiliers acquis et  mis en location par la SCPI lisse les chocs de trésorerie propre à tout Investissement immobilier locatif, tel que l’absence, la rotation ou le non paiement d’un locataire.

En effet, l’ensemble des sorties  de trésorerie comme par exemple payer des travaux, les taxes, les assurances sont assurées par le gestionnaire. Ce dernier gère son budget avec transparence. Il ne sera jamais demandé aux propriétaires de parts de sortir de l’argent au profit de la SCPI afin de régulariser une facture. Toutes les dépenses sont prélevées en amont sur les loyers et les associés de la SCPI perçoivent  le résultat de ces opérations.

Cela permet aux souscripteurs de gérer leur budget de ménage en lissant leur trésorerie personnelle.

- Mutualisation sectorielle

La taille des SCPI de rendement permet de diversifier les locataires et leurs secteurs d’activités.  On trouve dans des SCPI des locataires du secteur public (Assedic, Ministères…) ou du secteur privé (Commerçants, Entreprises du CAC 40, Franchises…) 

- L’absence de contrainte de gestion 

La SCPI s’occupe de la sélection, de l’acquisition et de  l’entretien des biens immobiliers qu’elle met en location et cède lorsqu’elle le considère optimal. L’investisseur évite donc les tracas à toutes les étapes de la gestion d’un investissement immobilier comme les travaux, l’encaissement des loyers ou des formalités de revente à la charge exclusive du gestionnaire de la SCPI.

En contrepartie, l’associé est directement informé de chaque opération via le bulletin trimestriel envoyé aux propriétaires afin des les informer des mesures acquises pour le bon fonctionnement de la SCPI. . 

Les gestionnaires de SCPI convoquent les propriétaires de parts une fois par an pour une assemblée générale. Ils ont alors la possibilité de signer un pouvoir ou de se rendre à la convocation.

Ex : Les travaux ou l’encaissement des loyers, les démarches consistant à  prévenir les locataires 6 mois avant la revente ou  le passage devant notaire sont évités. 

- la transparence des informations

Qualité que l’on retrouve aussi dans les SCPI Fiscales

Au moment de l’achat des parts le futur souscripteur à l’obligation de se voir remettre : 

- la note d’information de l’AMF,

- le dernier bulletin Trimestriel

- le rapport annuel de gestion de la SCPI

- Les statuts de la SCPI

Chaque associé reçoit ensuite chaque trimestre un bulletin d’information qui reprend les chiffres  et les actions importantes des trois derniers mois.

 Ces documents sont soumis aux règles de transparences imposées par l’Autorité des Marchés Financiers. 

Chaque associé retrouve dans ces documents toutes les informations concernant la comptabilité de la SCPI, son patrimoine existant, toutes les modifications relatives à l’acquisition, la revente, la mise ne location des biens immobiliers, les décisions prises en assemblée générale par les  associés, les frais de gestion et de fonctionnement de la SCPI…

Un Conseil de Surveillance qui à pour fonction d’assister et de surveiller la Société de Gestion peut à tout moment procéder à des vérifications et des contrôles qu’il considère utiles. Le conseil présente tous les ans un rapport sur la gestion de la SCPI à l’Assemblée Générale des Associés. . Les comptes sont contrôlés et certifiés par des cabinets de commissaires aux comptes mandatés  par la société de gestion.

- Ticket d’entrée minimum réduit

Les SCPI de rendement permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée réduit. Il est possible d’adapter son montant d’investissement dans des parts de SCPI en fonction de son apport disponible ou de sa capacité d’épargne.  

Acquérir des parts de différentes SCPI offre l’opportunité d’accroitre la diversification de sont portefeuille d’investissement.

Les montants minimums de souscriptions varient selon les opérateurs (De 1500€ à 25 000€).

- Loyers mutualisés et report à nouveau

Le taux d’occupations physiques et financiers des SCPI de rendement oscillent entre 80 et 99% selon les sociétés de gestion. Ces taux évoluent chaque trimestre en fonction des acquisitions, des travaux, des relocations, des départs, politiques de loyers hauts ou bas…  La rentabilité des SCPI est calculée net de vacances locatives. 

Afin de prévenir et lisser l’impact des vacances locatives, le gestionnaire constitue une réserve de loyer aussi appelé report à nouveau jouant un rôle de  un coussin de sécurité. Cette réserve de liquidité pouvant atteindre 4 mois de loyers chez certains partenaires est utilisée pour lisser les versements des dividendes.

- la possibilité de se constituer une rente locative

Transformer une partie de son épargne dormante en SCPI est une alternative au moment de son départ en retraite afin de percevoir les loyers à titre de complément de revenus. Les dividendes  perçus dépendent notamment de baux dont les loyers sont indexés sur l’ICC et donc le cout de la vie. Contrairement aux retraits fait sur une assurance-vie placés en fonds Euros, l’immobilier locatifs peut protéger de l’inflation. Les loyers perçus n’étant pas prélever sur le capital, Il n’en subit pas l’usure et évolue en fonction des prix de l’immobilier. 

- Déléguer à des professionnels

Lors de tout achat immobilier la crainte est toujours de découvrir des malfaçons ou des travaux imprévus qui n’avaient pas été repérés. Déléguer à des professionnels de l’immobilier épargne les contraintes et mutualise les impacts financiers des aléas d’un achat immobiliers.

Succession et donation :

Les parts de SCPI, comme tout actif immobilier, rentrent dans l’actif successoral en cas de décès du propriétaire des parts.

Ces montants sont donc soumis à l’impôt sur les successions comme tout autre bien immobilier possédé par le défunt.

Il existe cependant une facilité tenant au fait que les parts de SCPI sont divisibles. 

Que ce soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession, les parts de SCPI peuvent se partager  de manière équivalente évitant ainsi tout désaccord entre héritiers.

Une partie des parts peut être revendu par les héritiers afin de régler les droits de succession ou de donation, l’autre partie des parts produisant un revenu complémentaire.

Une autre option s’offre aux propriétaires de parts souhaitant optimiser la fiscalité sur les successions de leurs héritiers. Il s’agit alors de donner la nue-propriété des parts de SCPI en conservant l’usufruit, c'est-à-dire les droits aux loyers….Cette procédure de démembrement est facilitée par la nature même des SCPI.

Si les SCPI fiscales poursuivent des objectifs et des stratégies qui leurs sont propres, elles possèdent en revanche certaines caractéristiques communes:

- Mutualisation du risque

Une mutualisation géographique : Localisations diversifiées

Pour chaque décret envisagé, Malraux, déficit foncier ou Duflot, la difficulté est de trouver des biens répondant aux multiples critères conformes à la législation. L’importance des montants collectés et investis permet aux SCPI fiscales de diversifier la localisation géographique et la taille des programmes Immobilier acquis.

- Une optimisation dans le choix des programmes et dans la taille des appartements 

Un investisseur isolé est parfois restreint par son budget ou sa capacité de financement lorsqu’il souhaite investir dans un programme d’habitation. A l’inverse, une SCPI fiscale a les moyens d’acquérir des biens  immobiliers dans différents programmes et d’optimiser le choix des tailles d’appartements ou de maisons de ville en fonction des critères de pression locative ou de demande d’achat dans la localité. Ce travail facilite la gestion et la revente des biens par la SCPI.

- Une transparence des informations

Au moment de l’achat des parts le futur souscripteur se voit remettre : 

- la note d’information de l’AMF,

- le dernier bulletin trimestriel

- le rapport annuel de gestion de la SCPI

- Les statuts de la SCPI

Chaque associé reçoit ensuite chaque trimestre un bulletin d’information qui reprend les chiffres et les actions importantes des trois derniers mois.

 Ces documents sont soumis aux règles de transparence imposées par l’Autorité des Marchés Financiers. 

Chaque associé retrouve dans ces documents toutes les informations concernant la comptabilité de la SCPI, son patrimoine existant, toutes les modifications relatives à l’acquisition, la revente, la mise en location des biens immobiliers, les décisions prise en assemblée générale par les  associés, les frais de gestion et de fonctionnement de la SCPI…

Un Conseil de Surveillance qui a pour fonction d’assister et de surveiller la Société de Gestion peut à tout moment procéder à des vérifications et des contrôles qu’il considère utile. Le conseil  présente  tous les ans  un rapport sur la gestion de la SCPI à l’Assemblée Générale des Associés.

La présente section s’intéresse à la situation des personnes physiques, fiscalement résidentes en France, détentrices directement, et non via un contrat d’assurance-vie, de parts de SCPI de rendement en pleine propriété, non soumises à un régime particulier.

Notre site internet d’information sur les SCPI a une vocation didactique et ne saurait en aucune façon se substituer à l’analyse fine et personnalisée de votre situation particulière par un conseiller spécialisé.

A ce titre, le lecteur reconnaît qu’il ne pourrait faire valoir aucun droit à indemnisation à notre égard.

Fiscalité des revenus de SCPI – Principes généraux

La SCPI est une structure fiscalement transparente, ce qui signifie qu’elle ne paie pas d’impôt. En revanche, il revient bien sûr aux associés de la SCPI de supporter un impôt. Ainsi, toute personne physique associée d’une SCPI est soumise à l’imposition du bénéfice social correspondant à ses droits dans la SCPI. Si elle investit en dehors de la France, la SCPI acquitte l’impôt étranger pour le compte de l’associé, qui bénéficie alors en France d’un mécanisme visant à éviter une double imposition.

Attention, ce n’est pas le dividende versé par la SCPI qui est fiscalisé chez l’associé, mais bien sa part du résultat de la SCPI. Autrement dit, l’associé ne déclare pas à l’administration fiscale les sommes versées par la SCPI sur son compte bancaire, mais sa quote-part des revenus essentiellement fonciers et accessoirement financiers de la SCPI, ainsi que des éventuelles plus-values de cession d’immeubles.

Pas de panique ! En effet, toute société de gestion de SCPI doit établir chaque année un bordereau personnalisé ou imprimé fiscal unique (IFU), qui comporte les données que tout associé doit reporter dans sa déclaration de revenus. L’associé est donc guidé par la société de gestion.

Réalisée simultanément à la déclaration des revenus d’activité, la déclaration annuelle des revenus fonciers de l’associé d’une SCPI peut répondre à deux régimes fiscaux différents : 

- Le régime dit « réel » ;

- Et le régime dit « micro-foncier ».

Par ailleurs, il existe trois typologies de revenus fonciers afférents aux SCPI :

- Les revenus fonciers français imposables en France ;

- Les revenus fonciers étrangers imposables en France ;

- Et les revenus fonciers étrangers exonérés.

Contrairement aux apparences, la notion de « revenus fonciers imposables en France » concerne les loyers issus d’immeubles situés non seulement sur le territoire national, mais également dans certains pays étrangers, notamment en Allemagne, en Italie ou en Espagne. Les revenus fonciers étrangers imposables en France ouvrent néanmoins droit à un « crédit d’impôt égal à l’impôt français », selon l’expression consacrée.

Les revenus fonciers générés dans certains autres pays étrangers, par exemple aux Pays-Bas, en Belgique ou au Portugal, ne sont pas stricto sensu imposables en France. A ce titre, ils sont dits « exonérés ». Pour autant, l’administration fiscale retient ces revenus étrangers pour déterminer un taux d’imposition « effectif » applicable aux autres revenus de source française.

Derrière autant de termes techniques se cachent en réalité des calculs relativement simples. Dans les lignes qui suivent, nous vous livrons une illustration chiffrée de la fiscalité des revenus fonciers.

Fiscalité des revenus fonciers – Régime réel

Au régime réel, votre imposition sera calculée sur la quote-part des revenus fonciers nets qui vous revient au sein de la SCPI, soit la différence entre les loyers bruts et les frais et charges supportés par la SCPI. Les intérêts d’emprunt de la SCPI sont également déductibles.

Dans le cas d’une souscription de parts de SCPI à crédit, vous pouvez en outre déduire vos propres intérêts d’emprunt, cotisations d’assurance de prêt, frais de dossier bancaire et de garantie (cautionnement, nantissement). Lorsque la SCPI exploite un patrimoine immobilier en France et à l’étranger, vous êtes invité à ventiler ces charges déductibles selon l’origine géographique des loyers.

Qu’ils soient d’origine française ou étrangère, vos revenus fonciers imposables en France au régime réel sont à déclarer dans le formulaire fiscal 2044. Leur montant net de frais, charges et intérêts, mais brut d’impôt étranger, doit également être reporté dans le formulaire 2042 en case 4BA.

Lorsqu’une partie des revenus fonciers imposables en France provient d’immeubles à l’étranger (exemples : Allemagne, Italie ou Espagne), vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Il faut déclarer ces revenus étrangers dans le formulaire 2047, pour leur montant net de frais, charges et intérêts, mais brut d’impôt étranger. Ne pas oublier le report dans les formulaires 2042 et 2042-C, respectivement en cases 4BL et 8TK.

Outre les revenus fonciers imposables en France provenant d’immeubles à l’étranger, d’autres revenus fonciers étrangers (exemples : Pays-Bas, Belgique ou Portugal) sont exonérés mais retenus pour le calcul de votre revenu mondial et de votre taux effectif d’imposition. Il faut déclarer ces revenus étrangers dans le formulaire 2047, pour leur montant net de frais, charges, intérêts et impôt étranger. Ne pas oublier le report dans le formulaire 2042-C, en case 8TI.

Fiscalité des revenus fonciers – Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier vous donne droit de bénéficier d’un abattement de 30% sur la quote-part des revenus fonciers bruts qui vous revient au sein de la SCPI, à la double condition que :

- Vous disposiez par ailleurs de revenus tirés d’un ou plusieurs biens loués nus, en dehors du champ de certains avantages fiscaux (notamment Monuments historiques, ancien dispositif Malraux, dispositifs Périssol, Besson ancien, Besson neuf, Robien, Robien recentré, Robien ZRR, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR, Borloo ancien, Borloo neuf, Cosse) ;

- Vos revenus fonciers bruts d’origine française ou étrangère n’excèdent pas un total de 15 000 € par an.

Remarque : le nouveau dispositif Malraux ainsi que les dispositifs Scellier (hors intermédiaire et ZRR), Duflot et Pinel ne font pas obstacle à l’application du régime micro-foncier. 

Le régime micro-foncier vous est bien sûr favorable si vos frais, charges et intérêts qui seraient déductibles au régime réel représentent moins de 30% de vos revenus fonciers bruts. Il bénéficie le plus souvent, mais pas systématiquement, aux investisseurs sans crédit ou arrivant au terme de leur prêt et n’ayant donc peu ou pas d’intérêts d’emprunt à déduire. A vos calculatrices !

Qu’ils soient d’origine française ou étrangère, vos revenus fonciers imposables en France au régime micro-foncier sont à déclarer directement dans le formulaire fiscal 2042 en case 4BE pour leur montant brut de frais, charges, intérêts et impôt étranger. L’abattement de 30% est appliqué par l’administration fiscale, ne le déduisez pas vous-même.

Lorsqu’une partie des revenus fonciers imposables en France provient d’immeubles à l’étranger (exemples : Allemagne, Italie ou Espagne), vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Il faut déclarer ces revenus étrangers dans le formulaire 2047, pour leur montant brut de frais, charges, intérêts et impôt étranger. Ne pas oublier le report dans les formulaires 2042 et 2042-C, respectivement en cases 4BK et 8TK.

Outre les revenus fonciers imposables en France provenant d’immeubles à l’étranger, d’autres revenus fonciers étrangers (exemples : Pays-Bas, Belgique ou Portugal) sont exonérés mais retenus pour le calcul de votre revenu mondial et de votre taux effectif d’imposition. Il faut déclarer ces revenus étrangers dans le formulaire 2047, pour leur montant brut de frais, charges et intérêts, mais net d’impôt étranger. Ne pas oublier le report dans le formulaire 2042-C, en case 8TI.

Revenus fonciers français imposables en France – Calcul de votre impôt et de vos prélèvements sociaux

Selon le régime fiscal (réel ou micro-foncier) auquel vous serez soumis, vos revenus fonciers (nets ou bruts avec abattement de 30%) générés et imposables en France sont ajoutés à vos autres revenus imposables pour être soumis au barème progressif de l’impôt, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Le barème progressif de l’impôt applicable aux revenus de 2022 à déclarer en 2023 figure ci-après (source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tranches-imposition-impot-revenu).

Fraction du revenu imposable (pour une part) Taux d'imposition à appliquer sur la tranche

Jusqu'à 10 777 € 0 %

De 10 778 € à 27 478 € 11 %

De 27 479 € à 78 570 € 30 %

De 78 571 € à 168 994 € 41 %

Supérieur à 168 995 € 45 %

Précisons que près de 40% des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers générés et imposables en France seront fiscalement déduits de vos revenus imposables de l’année suivante. Il s’agit en effet de la contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 6,8%, dont le montant sera prérempli par l’administration fiscale dans votre prochain formulaire 2042 en case 6DE.

Depuis 2018, l’administration fiscale prélève à la source sur votre compte bancaire un acompte mensuel (ou trimestriel sur option) au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux dus sur vos revenus fonciers générés et imposables en France. A l’instar du prélèvement à la source en vigueur pour les revenus d’activité, cet acompte fera l’objet d’une régularisation en fonction de l’impôt et des prélèvements sociaux effectivement calculés au terme de votre déclaration de revenus.

Revenus fonciers étrangers imposables en France – Calcul de votre impôt

Les revenus fonciers étrangers imposables en France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Plus précisément, votre avis d’imposition fera apparaître un jeu à somme nulle : les prélèvements sociaux sont calculés sur les revenus fonciers imposables en France (français et étrangers) au taux de 17,2%, avant déduction d’un crédit de prélèvements sociaux au même taux sur les seuls revenus fonciers étrangers imposables en France.

La logique est quasiment identique pour l’impôt sur le revenu, sauf qu’il n’existe pas un taux unique d’imposition. En effet, le barème étant progressif (voir ci-dessus), vos revenus fonciers étrangers imposables en France, préalablement taxés à l’étranger, sont fiscalisés au taux marginal avant déduction d’un crédit d’impôt déterminé à partir de votre taux moyen d’imposition.

Prenons l’exemple de Mme Marianne, qui dispose d’un revenu imposable de 40 000 € (après déduction forfaitaire de 10% sur son salaire), soit un impôt sur le revenu 2022 de 5 594 € conformément au barème progressif. 

Elle investit 100 000 € dans une SCPI dont le patrimoine est situé en Allemagne, en Italie et/ou en Espagne. Cet investissement génère des revenus fonciers étrangers imposables en France, à déclarer au régime réel, de 5 000 € par an (montant brut de l’impôt étranger qui sera acquitté par la SCPI pour le compte de Mme Marianne).

Sur l’assiette de ce montant, l’administration française calculera d’abord un impôt brut de 1 500 €, soit le taux marginal d’imposition de Mme Marianne, à savoir 30%, multiplié par 5 000 €. L’administration calculera ensuite un crédit d’impôt prétendument « égal à l’impôt français » de 788 €, soit le taux moyen d’imposition de Mme Marianne après prise en compte de son investissement, à savoir 15,76%, multiplié par 5 000 €.

Le surplus d’impôt français supporté par Mme Marianne ressort ainsi à 712 € (1 500 € - 788 €), soit 14,24% des revenus fonciers de la SCPI bruts de l’impôt étranger. Compte tenu de la progressivité du barème, ce surplus d’impôt français varie d’un contribuable à un autre.

Sans omettre l’impôt étranger acquitté par la SCPI pour le compte de Mme Marianne (considérons par hypothèse un taux moyen observé de l’ordre de 15%), les revenus de son investissement en SCPI seraient imposés au taux approximatif de 29% (15% + 14,24%).

A comparer à un taux largement supérieur, en l’occurrence 45% (30% + 17,2% - 30% * 6,8%), si le patrimoine de la SCPI en question était situé uniquement en France.

L’avantage fiscal procuré par l’origine étrangère des revenus fonciers n’est donc pas neutre.

Revenus fonciers étrangers exonérés – Calcul de votre impôt

Les revenus fonciers étrangers exonérés ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

La logique est quasiment identique pour l’impôt sur le revenu, sauf qu’il n’existe pas un taux unique d’imposition. Vos revenus fonciers étrangers exonérés, préalablement taxés à l’étranger, sont tout de même pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable à vos autres revenus de source française, ce qui revient à augmenter votre taux moyen d’imposition.

Reprenons l’exemple de Mme Marianne, qui dispose d’un revenu imposable de 40 000 € (après déduction forfaitaire de 10% sur son salaire), soit un impôt sur le revenu 2022 de 5 594 € conformément au barème progressif. 

Elle investit 100 000 € dans une SCPI dont le patrimoine est cette fois-ci situé aux Pays-Bas, en Belgique et/ou au Portugal. Cet investissement génère des revenus fonciers étrangers exonérés, à déclarer au régime réel, de 4 250 € par an (montant net de l’impôt étranger de 15% qui sera acquitté par la SCPI pour le compte de Mme Marianne).

Sur l’assiette de ce montant, l’administration française calculera d’abord un taux effectif d’imposition de 15,52%, soit le rapport entre l’impôt théoriquement dû par Mme Marianne si les revenus de la SCPI n’étaient pas exonérés (5 594 € + 30% * 4 250 €) et son revenu mondial (40 000 € + 4 250 €). L’administration calculera ensuite l’impôt total dû par Mme Marianne, soit 6 209 €, en appliquant le taux effectif au revenu imposable de Mme Marianne (40 000 €).

Le surplus d’impôt français supporté par Mme Marianne ressort ainsi à 615 € (6 209 € - 5 594 €), soit 12,3% des revenus fonciers de la SCPI bruts de l’impôt étranger (4 250 € / (1 - 15%) = 5 000 €). Compte tenu de la progressivité du barème, ce surplus d’impôt français varie d’un contribuable à un autre.

Sans omettre l’impôt étranger de 15% acquitté par la SCPI pour le compte de Mme Marianne, les revenus de son investissement en SCPI seraient imposés au taux approximatif de 27% (15% + 12,3%). 

A comparer à un taux largement supérieur, en l’occurrence 45% (30% + 17,2% - 30% * 6,8%), si le patrimoine de la SCPI en question était situé uniquement en France. 

L’avantage fiscal procuré par l’origine étrangère des revenus fonciers n’est donc pas neutre.

Fiscalité des plus-values de cession d’immeubles en France

Dans le cadre de son activité de gestion, la SCPI procède à des ventes d’immeubles quand elle le juge opportun. Transparence fiscale oblige, pour un associé personne physique, la plus-value de cession d’un immeuble en France est soumise au régime d’imposition de la plus-value des particuliers.

La plus-value résulte de la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’achat, celui-ci étant augmenté des frais d’acquisition et, sur option, d’un forfait de 15% pour travaux (si la durée de détention est supérieure à 5 ans). Cette plus-value fait également l’objet d’un abattement pour durée de détention, tant pour l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans) que pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans). Les taux d’abattement applicables sont détaillés ci-après : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobilieres.

La plus-value bénéficie d’une exonération d’impôt si le prix de cession est inférieur à 15 000 €. Par ailleurs, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % est due pour toute plus-value après abattement, imposable à l’impôt sur le revenu, supérieure à 50 000 €. Détails ci-après : https://paris.notaires.fr/fr/actualites/surtaxe-sur-les-plus-values-immobilieres.

C’est le notaire en charge de la vente de l’immeuble qui, au nom et pour le compte des associés de la SCPI, est chargé de prélever sur le prix de cession, et de reverser à l’Etat, l’impôt sur la plus-value au taux de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Attention, l’associé de la SCPI devra également reporter la quote-part de plus-value qui lui incombe dans le formulaire 2042 de sa déclaration de revenus, en case 3VZ. Une fois encore, il lui suffira de recopier le montant indiqué dans l’IFU fourni par la société de gestion.

Fiscalité des plus-values de cession d’immeubles à l’étranger

Si l’immeuble cédé est situé à l’étranger, le régime d’imposition de la plus-value dépend de la convention fiscale signée entre le pays étranger et la France.

Le principe reste similaire à une cession d’immeuble en France, dans la mesure où l’impôt est déjà déduit du dividende exceptionnel versé par la SCPI aux associés et où les éléments déclaratifs sont explicités dans l’IFU.

Fiscalité des plus-values de cession de parts de SCPI

Pour un associé personne physique, la fiscalité applicable lors de la vente de ses parts de SCPI est globalement identique à celle décrite ci-avant pour les plus-values de cession d’immeubles en France, à deux différences près : il n’existe ni forfait de 15% pour travaux, ni exonération d’impôt si le prix de cession est inférieur à 15 000 €. 

En cas de moins-value, l’associé n’a bien entendu aucun impôt à payer à l’administration fiscale. Cette moins-value n’est imputable ni sur une plus-value immobilière, ni sur un autre revenu imposable.

Si la cession des parts de SCPI est réalisée par l’intermédiaire de la société de gestion, celle-ci prélève sur le prix de cession, et reverse à l’Etat, l’impôt sur la plus-value au taux de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Si la cession des parts de SCPI est réalisée de gré à gré entre particuliers, le vendeur effectue ses propres démarches sous sa responsabilité lors l’enregistrement de l’acte de vente auprès de l’administration fiscale.

Impôt sur la fortune immobilière

Sont assujettis à l’IFI les contribuables propriétaires d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million €. 

Le barème de l’IFI est progressif et applicable à compter d’un patrimoine net taxable de 800 000 €, selon les taux suivants :

- Entre 0 et 800 000 € : 0 % ;

- Entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;

- Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;

- Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;

- Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;

- Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

L’associé concerné doit déclarer à son actif la valeur IFI de ses parts de SCPI. Il s’agit de calculer le double produit entre le nombre de parts détenues par l’associé, le ratio immobilier communiqué par la société de gestion (rapport entre la valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la SCPI et la valeur totale de ses actifs au bilan, en ce compris notamment la trésorerie) et :

- Pour une SCPI à capital variable, la valeur de retrait communiquée par la société de gestion ;

- Pour une SCPI à capital fixe, la dernière valeur de marché ou, en l’absence de transactions pertinentes, la valeur de réalisation communiquée par la société de gestion.

Le capital restant dû sur les éventuels prêts contractés dans le but d’acquérir des parts de SCPI est à mettre au passif et permet ainsi de réduire l’assiette taxable de l’IFI.

Voici un aperçu des critères de sélection que les membres de ma SCPI.fr considèrent important afin de faire un choix parmi les SCPI de rendement sur le marché.

Si vous souhaitez être conseillé, rapprocher vous d’un conseiller financier agréé.

- La localisation

Investir dans des parts de SCPI implique l’acquisition par le souscripteur, d’une partie d’un ensemble d’actifs immobilier déjà constitué ou en création. Le rapport annuel, remis avant toute souscription, permet a l’acquéreur de visualiser la liste des biens composant le patrimoine et ceux en cours de cession.

La société de gestion indique également dans ses publications par le biais de tableaux ou de graphiques, le pourcentage des localisations classées par catégories : Paris, Ile de France, Province, international.

Mascpi.fr récapitule les expositions géographiques de 70 SCPI sur Toutes les SCPI/tableau

Le souscripteur peut donc avoir une vision assez exhaustive de la localisation des biens immobiliers que la SCPI détient et de sa politique d’investissement.

-la capitalisation totale

Il est important de regarder avec attention la taille de l’actif patrimonial des SCPI. Une capitalisation importante peut indiquer une mutualisation plus grande du risque.

A l’inverse un montant plus petit peut dénoter une plus grande réactivité. Les nombres de lots et de locataires différents gérés par la SCPI doit également être pris en considération.

Une taille de capitalisation réduite peut aussi annoncer une SCPI en cours de constitution. Il faudra alors regarder l’opportunité de faire partie des membres fondateurs ou d’acheter à un prix plus attractif.

-le taux d’occupation

Le taux d’occupation financier est aujourd’hui mesuré par trimestre en tenant compte des recettes effectivement perçues les trois derniers mois. Il prend donc en considération les éventuels accompagnements ou concessions faites aux locataires (Franchises de loyers…)

Le taux d’occupation physique est, lui aussi calculé sur le trimestre et prend en considération le pourcentage de surface de locaux effectivement occupé sur cette période. (Cette nouvelle méthode prend dans son assiette de calcul les locaux en travaux…).

Le taux d’occupation indique la capacité de l’opérateur à optimiser la gestion de son parc immobilier. Ce taux est à comparer à celui des autres SCPI mais aussi au taux d’occupation moyen du marché sous-jacent. Les moyennes de taux diffèrent en fonction de la typologie de l’actif (commerces ou bureaux, hôtels…) et oscille entre 70 et 99,9% en fonction des intervenant.

La localisation, la politique de gestion (loyers en dessous ou au dessus du marché), la durée des baux… sont autant de paramètre influant sur le taux d’occupation. Il est cependant rare de voir un taux d’occupation de 100% de moyenne annuelle du fait des rotations des locataires.

- La liquidité des parts

La liquidité mesure la faculté et le délai dans lequel on peut revendre un actif. L’historique de liquidité est un élément à surveiller car il est un indicateur d’attractivité de la SCPI. Dans les documents officiels validé par l’AMF ( Bulletin trimestiel, rapport annuel…), on retrouve des chiffres intéressant tel que le montant que représente les souscriptions par rapport au retrait ou les délai de cession ou le nombre de part de SCPI en attente de cession.

-L’évolution du prix de la part par rapport au marché 

Regarder  l’évolution du prix de la part sur plusieurs année permet  de se faire une idée de la façon avec laquelle la SCPI réagit aux années mouvementées. Elle révèle aussi ce qu’a été le timing d’investissement de la SCPI. A-t-elle collecté et investit au bon moment ? A-t-elle acheté à bon prix ? A-t-elle revendu ces actifs dans de bonnes conditions ?

-La Rentabilité ou la taux de distribution

Le taux de distribution du revenu 2012 exprime, en pourcentage, le rapport entre les revenus brut de l’année 2012 touchés et le prix de part (frais d’acquisition compris).

Les bulletins trimestriels publiés par certaines sociétés de gestion indiquent le taux de distribution de revenu prévisionnel (2013) exprimé en pourcentage. Il donne au souscripteur une idée de ce qu’il percevra, potentiellement, en termes de loyers chaque trimestre pour l’année à venir.

Ces chiffres permettent de comparer, entre SCPI, le rendement distribué mais peut aussi être confronté aux autres placements potentiels immobiliers ou financiers.

Il ne faut pas confondre le taux de distribution de revenu avec le taux interne de rendement.

En effet, le taux de rendement interne d’une SCPI indique en pourcentage, la performance moyenne annualisée d’un souscripteur, en prenant en considération, les dividendes perçus et les plus-values faites sur une période définie. Ce calcul ne prend pas en considération la fiscalité et les prélèvements sociaux.

Le taux de distribution du revenu se calcule de la manière suivante : revenus perçus sur l’année/ divisés par le montant d’achat des parts frais inclus.

Si cet indicateur est souvent jugé primordial par les épargnants, il ne doit pas être le seul paramètre à prendre en considération pour faire son allocation de SCPI

-L’antériorité sur le marché :

Une SCPI dont la création remonte à un certain nombre d’années donne un recul de la manière dont ont été géré les achats, les cessions, la mise en location, le taux d’occupation… Pour se faire une idée de la qualité de sa gestion, on dispose alors d’un historique de performance.

Une SCPI plus ancienne donne par ailleurs des informations sur la typologie des immeubles (haussmannien etc.…) et la valorisation des acquisitions

S’il convient de regarder l’ancienneté de la SCPI, un regard sur la société de gestion s’impose également. Une société de gestion historique peut créer une SCPI nouvelle pour répondre à un besoin de société ou une opportunité.

A l’inverse une SCPI qui est récente aura tendance à plutôt investir dans des immeubles et commerces récents, plus modulables en respect avec les nouvelles normes écologiques.

- La qualité et la diversité des locataires :

Un nombre de locataires important ajouté à une diversité sectorielle accroit la mutualisation locative. Elle permet de visualiser la capacité de résistance des locataires aux chocs exogènes susceptibles de toucher une partie de l’économie.

Les locataires « bons payeurs » sont les sociétés les plus solides ou les organismes d’Etat. Les publications des sociétés de gestion  informent les associés existants et futurs des noms des locataires les plus importants en  pourcentage d’occupation.  Ces  éléments permettent de se faire une idée de la valeur du parc immobilier et de la récurrence potentielle des loyers perçus.

-Arbitrages en cours de vie de la SCPI/ politique de gestion du gérant

Les gestionnaires de SCPI ont le pouvoir de procéder à un certain nombre d’arbitrages, ventes ou acquisitions, de biens immobiliers. Il s’agit de revendre les biens qui deviennent moins rentables mais qui peuvent avoir pris de la plus value ou d’acheter des biens avec un rapport locatif intéressant.

Le moment ou s’effectuent ces transactions est important car les prix d’acquisition varie en fonction des cycles immobiliers. Une SCPI qui achète trop quand l’immobilier est cher subira d’avantage une baisse des prix qu’une SCPI ayant investi seulement à bon prix au bon moment.

Les lieux d’acquisition privilégiés par les sociétés de gestion évoluent aussi  avec le temps car les lieux de rentabilité migrent avec le temps et les modes.

(Faire article sur les évolutions de modes) daily monop…

-Les provisions pour travaux

En France, le souci écologique à poussé les gouvernants à produire de nouvelles lois concernant la construction, la rénovation et le maintien de l’immobilier.

Dans les SCPI qui ont le plus d’antériorité, disposant donc d’un patrimoine immobilier plus ancien, chaque propriétaire se voit contraint d’effectuer certaines modifications afin de se mettre aux normes. Le montant de ces travaux doit être budgétisé par la SCPI afin de palier à toute surprise de trésorerie qui pourrait altérer la rentabilité offerte à chaque souscripteur.

Il convient d’ajouter que les mises aux normes ne datent pas d’hier, le désamiantages et les demandes de mises en conformité successives ont toujours du être anticipés et provisionnés par les sociétés de gestion

Dans les SCPI plus récentes le gestionnaire a la capacité d’anticiper les travaux en les effectuant lors de l’achat ou en exigeant leur incorporation lors de la construction.

-Les provisions en report à nouveau

Le gestionnaire à la possibilité, chaque année, de mettre en report à nouveau une partie de sa trésorerie. Cette réserve tiens un rôle de coussin de sécurité et pourra servir à payer les dividendes aux propriétaires de parts de SCPI lors de moments de gestion plus difficiles.

-Le montant de collecte annuel :

Le montant de la collecte de fonds d’une SCPI doit servir à faire l’acquisition de biens immobiliers. Une collecte faible subie peut impliquer un manque d’attrait de la SCPI entrainant ainsi un frein à sa capacité d’investissement et un manque de choix pour ses acquisitions.

Une collecte réduite peut aussi indiquer une collecte maitrisée, car la société de gestion considère que ce n’est pas le moment d’acheter et que les bonnes opportunités d’investissement se font rares.

Si la collecte de capitaux par la SCPI n’aboutit pas à des investissements Immobiliers, les capitaux ne travaillent qu’en support de trésorerie érodant ainsi la rentabilité de la SCPI.

Il faut donc surveiller l’adéquation entre la collecte et l’investissment..

Cependant le montant de la collecte annuel donne aussi une information sur la demande  et la fluidité du marché des parts de SCPI.

-Le recours au financement

Certaines SCPI ont recours au financement afin d’acquérir des biens ou pour la réalisation de travaux. Ce recours est encadré dans les statuts soit par une limite de montant soit en pourcentage de la capitalisation. Cette possibilité de recours au prêt permet au gestionnaire d’envisager des acquisitions de grandes ampleurs ou de jouer l’effet de levier.

-Le montant des frais

Les frais de souscription et de Gestion des SCPI varient selon les intervenants. Comme pour toute acquisition, le niveau des frais est un paramètre à prendre en compte, mais il ne doit pas être le seul.

Les sociétés de gestion efficaces font parfois ressentir leur qualité de gestion, la densité de leurs effectifs, leur renommé dans le montant de leur rémunération.

Bien connaitre les risques et les contraintes des SCPI

 Les SCPI ont vocation à Investir dans l’Immobilier, elles sont donc soumises aux risques de son sous-jacent. 

Comme l’immobilier physique, les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique d’investissement de long terme. Les opérateurs et gérant de SCPI évoquent un délai minimum de détention situé entre 8 et 10 ans. Les loyers perçus par l’associé de la SCPI évoluent en fonction des conditions de marché et sont susceptibles de baisser lorsque la situation économique est défavorable  (Perte de locataires, renégociation de loyers, vacances locative, taux d’occupation…)

Le prix de part comme la valeur d’un bien acquis est aussi soumis aux fluctuations du marché Immobilier.  Le prix des parts de SCPI varie en fonction de la valorisation des prix l’immobilier et du marché des parts. N’étant pas un produit coté, la SCPI à une liquidité moindre que celle des produits financiers. Le montant perçu lors de la revente ou de la cession des parts de SCPI n’est pas garanti. De la même manière, les fruits de la vente suite à la dissolution et la liquidation d’une SCPI fiscale dépend du prix de cession des biens et donc de la conjoncture immobilière.

 En achetant des parts de SCPI, le souscripteur s’expose donc à trois risques principaux :

 Le risque propre à tout investissement immobilier avec des loyers et des valorisations évoluant en fonction des cycles immobiliers

 Les risques liés à la gestion discrétionnaire des gérants de la SCPI d’où l’importance d’une sélection.

 Un risque lié à l’absence de garantie sur le capital et les loyers, dépendant des cycles immobiliers.

Les résultats passés ne présagent pas de l’avenir

Il est important de savoir que l’achat de parts de SCPI ne se fait pas dans objectif court terme et de spéculation. Au même titre qu’un Investissement  Immobilier comporte des frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agences)  à amortir sur la durée, les parts de SCPI  nécessitent une détention suffisante pour amortir ces frais de souscription. 

Rémunération de la Société de gestion de la SCPI

Les sociétés de gestion se rémunèrent sur un pourcentage des loyers bruts perçus variant selon les opérateurs entre 8% et 12%HT

Les taux de distribution perçus et les taux de distribution prévisionnels annoncés sont nets de frais gestion

Les frais de gestion couvrent les frais administratifs et de gérance, la tenue de la trésorerie et comptabilité, la collecte des loyers des charges locatives et indemnités d’occupation, la distribution des revenus aux associés de la société ainsi que toutes les taches qui incombent à un gestionnaire d’immeubles.

Les Frais de souscription s’élève entre 8 et 12% HT selon les opérateurs, sur les montants collectés prime d’émission incluse.

Les frais de souscription rémunèrent les frais de collecte de capitaux qui serviront à l’acquisition des biens locatifs.

Les dividendes perçus et les taux de distribution annoncés sont calculés sur base du montant de souscription frais inclus.

Il est important de consulter notamment dans les statuts et la note d’information de la SCPI le détail des frais et de la rémunération de la SCPI. 

Les rémunérations exceptionnelles doivent être ratifiées en assemblée générale par les associés.