Les SCPI dans une Assurance vie

Il existe 2 manières d’acheter des parts de SCPI au comptant:

- un achat en direct de parts de SCPI qui suppose de percevoir les loyers et de les déclarer en tant que revenus fonciers.

- un achat de parts de SCPI à l’intérieur de l’enveloppe fiscale d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation soumis à leurs fiscalités respectives.

Les règles d’acquisition et de revente

Chaque année, les compagnies d’assurances réservent, auprès des sociétés de Gestion, une enveloppe de parts de SCPI qu’elles peuvent loger sur leurs contrats d’assurance-vie et de capitalisation.

Ne pouvant dépasser les montants réservés chez les partenaires, les assureurs limitent le nombre de parts achetées en appliquant des règles de souscription qu’elles peuvent cumuler :

-soit cette limite de montant de souscription s’applique à un pourcentage maximum du contrat, par exemple 50% à 75% des montants investis par un épargnant. 

-soit cette limite porte sur le montant total maximum de parts de SCPI logées sur le contrat.

Les conditions particulières des contrats peuvent aussi imposer des règles quant à la perception des loyers. Ces derniers peuvent normalement être versés sur un fond Euros chaque trimestre, mais certains assureurs imposent que ces loyers servent à racheter des parts de SCPI pendant une durée minimum. Il est donc important de savoir arbitrer son contrat à temps, ou de bien choisir l’assureur au départ en fonction de ses objectifs.

En cas de revente, l’assureur doit assurer la liquidité des parts selon le calcul suivant :

Conformément à l’article A.131-3 du code des assurances, le capital constitué est égal au produit du nombre d’unités de compte inscrites sur ce support par la valeur de réalisation de la part de SCPI.

Les atouts de la SCPI dans l’assurance vie et le contrat de capitalisation

Acheter des parts de SCPI via une assurance vie ou un contrat de capitalisation présentent plusieurs avantages :

L’immobilier locatif avec une fiscalité avantageuse

Les SCPI placées à l’intérieur du support assurance-vie sont considérées comme des unités de compte classiques et sont donc soumises à ses règles fiscales. 

Les loyers perçus et les plus-values ne seront imposés à l’impôt que dans le cas où le souscripteur déciderait de sortir son argent de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie ou du contrat de capitalisation. La fiscalité applicable sera celle des valeurs mobilières. (Voir plus bas fiscalité des valeurs mobilières particulières aux assurances-vie)

Cette imposition présente 2 avantages :

1- Réduire sa fiscalité sur les revenus locatifs

 Le premier est d’éviter de payer, tout au long de la perception des loyers, des impôts sur le revenu locatif à hauteur de sa tranche marginale d’imposition augmentée de la CSG/CRDS. Ceci peut être particulièrement intéressant pour les souscripteurs soumis aux tranches supérieures de 30%, 41% ou 45%.

En effet, les revenus locatifs sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Le détenteur des parts de SCPI  n’est imposé qu’à partir du moment où il réalise un retrait sur son assurance-vie.

Si le souscripteur détenteur de parts de SCPI envisage des retraits réguliers afin de se créer un complément de revenu, le mode opératoire sera le suivant : Les loyers sont versés chaque trimestre sur le fond général garanti. Le souscripteur demande à ce que lui soit versé un revenu limité au montant délivré par la SCPI. Dans le bulletin de rachat partiel programmé, l’assuré devra indiquer son régime fiscal préféré entre sa tranche marginale d’imposition et le prélèvement libératoire forfaitaire propre à l’assurance-vie.

2- Réduire son imposition sur les plus-values

Le second avantage est d’éviter l’imposition sur les plus-values immobilières, plus sévère que l’imposition sur les plus-values mobilières dans le cadre de l’assurance-vie. En effet, le détenteur des parts de SCPI sur l’assurance vie n’est imposé sur la plus-value réalisée par la SCPI qu’au moment ou il décide de retirer les fonds. 

 S'il décide de retirer ses fonds au-delà de 8 ans, sa fiscalité sera de 7,5% + 15,5% (moins abattement de 4 600€ pour une personne seule ou 9 200€ pour un couple*)

* valable si le ou les souscripteurs n’utilisent pas déjà une partie/la totalité de cet abattement sur ses assurances-vie.

Une liquidité accrue lors de la revente

Les assureurs qui proposent des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation avec la possibilité de souscrire des parts de SCPI doivent couvrir la revente de ces parts, et ainsi assurer la contrepartie de ces dernières lors de toutes cessions des parts qu’il s’agisse de retraits partiels ou de reventes. Il n’est pas nécessaire de passer par un marché secondaire de revente ou de contacter la société de gestion pour revendre ses parts. Les parts de SCPI achetées via une assurance-vie offrent une liquidité identique à celle d’une unité de compte ou d’un fond en Euros.

Le prix de cession (Article A 131-3 du Code des assurances) est basé sur la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale théorique de la société, sur la base des estimations d’une société d’expertise agréée, si tous les immeubles étaient cédés en l’état. 

Toutefois, lorsque le souscripteur réalise ses parts au sein de son contrat et récupère la liquidité correspondante,  l’assureur appliquera (sous conditions)  pour la dite cession de l’unité de compte, le prix net de retrait. La valeur de retrait correspond à la valeur de réalisation de la part au 31 décembre de l’année écoulée revalorisée des anticipations de marché de l’année en cours.

Il est possible que certains assureurs imposent des limites à cette liquidité. Ils peuvent imposer des frais de revente,  variant en fonction des assureurs, de 3% à 5%, si les parts sont revendues dans un délai en deçà de 2 à 5 ans. 

Il existe aussi sur certains contrats l’obligation de posséder ses parts pendant une durée minimum de 3 à 5 ans. 

- Des frais de souscription réduits

L’acquisition des parts de SCPI sur une assurance vie ou un contrat de capitalisation ne se font pas aux mêmes conditions de marché que pour l’achat direct. 

Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte. Souscrire via un contrat d’assurance-vie ou de  capitalisation permet d’acquérir ses parts à un coût moindre que lors d’une souscription directe. Par exemple, le prix de souscription des parts des SCPI peut-être de 95,5 à 97,5% du prix pratiqué pour un achat direct.

Ces frais étant prélevés à l’entrée, soit à l’achat des parts lors de la composition de l’allocation d’actifs,  les premiers loyers perçus serviront donc à rembourser ces frais dans un premier temps.

- Un délai de mise en jouissance raccourci (sous réserve de validation)

Lorsqu’un particulier souscrit à des parts de SCPI en direct, les revenus locatifs touchés sont soumis à un délai de mise en jouissance qui oscille entre 3 et 5 mois en fonction des opérateurs. 

En effet certaines compagnies d’assurances acceptent que ce délai soit réduit à 1 mois notamment si le souscripteur de l’assurance vie accepte de  ne pas avoir accès au délai de renonciation.

- Une possibilité de moduler la perception de ces revenus

Un souscripteur de parts de SCPI en direct perçoit ses revenus trimestriellement ou semestriellement en fonction des sociétés de gestion. Le rythme de distribution des revenus est indiqué dans les statuts.

Dans le cadre d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, l’assuré a le droit de réaliser ces rachats au rythme qu’il souhaite à partir du moment ou les revenus locatifs et financiers ont été touchés par la SCPI. Les rachats peuvent être programmés mensuellement ou libres. 

La fiscalité des valeurs mobilières sur les plus values

Les parts de SCPI qui sont détenues au sein de l’enveloppe fiscale d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation sont soumises, lors de leur revente, à la fiscalité des plus-values des valeurs mobilières.

Le prélèvement libératoire forfaitaire :

La date de souscription du contrat notifie le départ de la fiscalité quelle que soit le moment du versement des fonds.

Revente avant 4 ans

35% plus 15,5% de csg/crds

Revente entre 4 ans et 8 ans

15% plus 15,5% de csg/crds

Après 8 ans

7,5% plus 15,5% de csg/crds

Après abattement annuel de 4 600 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, tous contrats d’assurance vie confondus.

 

L’imposition sur le revenu

Il est possible de choisir que les plus-values soient ajoutées aux revenus d’activité déclarés au moment de la déclaration d’impôt annuel. Cette possibilité n’est avantageuse que dans le cas ou le souscripteur est soumis à une tranche marginale d’imposition plus faible que le taux proposé par le prélèvement obligatoire.

Exemple : Soit une personne imposable à une tranche marginale d’imposition de 14% qui revend à la 3eme année: Le taux proposé par le prélèvement libératoire forfaitaire qui est de 35% plus 15,5% sera moins favorable qu’une imposition à 14% plus 15,5% de csg/crds.

Le choix entre les 2 possibilités d’imposition des plus-values se fait au moment de la revente, il est donc possible de choisir 2 régimes différents à des moments de revente distants dans le temps.

Le choix de souscrire des parts de SCPI au sein de l’enveloppe fiscale d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation peut être aussi dicté par des objectifs propres aux souscripteurs. Chaque enveloppe fiscale dispose d’avantages uniques pouvant déterminer à eux seuls l’orientation et le choix des épargnants. L’achat de parts de SCPI ne devient alors qu’un outil servant à diversifier et à ajouter de la valeur à une allocation d’actif.

Les atouts de l'assurance-vie : La transmission successorale

Exonération de toute imposition successorale pour les bénéficiaires dans la limite de 152 500 euros (intérêts et plus-values inclus) par bénéficiaire désigné, tous contrats d’assurance vie confondus, pour les versements effectués avant le 70ème anniversaire de l’assuré. Au-delà de ce montant, les capitaux décès sont assujettis à un prélèvement forfaitaire de 20 % pour la fraction comprise entre 152 500 € et 1 055 338 € (en 2013) et de 25 % au-delà.

Les  prélèvements sociaux de 15,5% sur les plus-values sont toutefois dus.

Les atouts du contrat de capitalisation : L’absence d'imposition des plus-values à l'ISF

Les plus-values réalisées au sein d’un contrat de capitalisation ne doivent pas être déclarées à l’ISF puisque la seule valeur nominale du contrat est déclarée. 

L’avantage fiscal devient majeur dès lors que les loyers des parts de SCPI ainsi que les plus-values représentent une partie importante du contrat. 

En revanche, son effet ne peut être bénéfique qu’à partir du moment où un montant suffisant de loyers à été versé. En effet les souscripteurs doivent déclarer le montant nominal de leur souscription, or le montant du versement nominal est supérieur au montant valorisé du contrat du fait des frais de 2,5% à 4,5% pris sur les parts de SCPI au moment de leur acquisition.

 

 

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