FISCALITE DES SCPI

Fiscalité des SCPI pour les résidents français

Tout Associé « personne physique » est soumis à l’imposition sur le revenu pour sa quote-part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la SCPI.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :

Le Montant imposable prend en considération les loyers reçus et les charges décaissées par la SCPI sur l’année.

Le revenu foncier imposable est donc égal à la quote-part du souscripteur, de loyers et accessoires perçus au 31 décembre par la SCPI, qu’il convient de diminuer des charges liées à la propriété.

Dans le cas d’une souscription à crédit, le contribuable peut également déduire ses intérêts d’emprunt, ses assurances, les frais de dossiers ou de cautionnement…

Les revenus fonciers doivent être déclarés au même moment que la déclaration des revenus d’activité en ajoutant le formulaire N° 2044, appelé déclaration de revenus fonciers.

EX : Pour un achat de part au comptant de part de SCPI de rendement :

Revenus bruts de 5 600€

Charges de 1 080€

Intérêts emprunt de la SCPI 2€

Calcul : 5 600€ - 1 080€ - 2€  = 4 518€ de revenus fonciers

Le montant de 4 518€ devra être reporté sur la déclaration commune de revenu 2042.

EX : Pour un achat de parts de SCPI avec effet levier d’emprunt :

 Revenus bruts de 5 600€

Charges de 1 080€

Intérêts emprunt 3 600€ (inclus les assurances- décès- invalidité)

Calcul : 5 600€ -1 080€ - 3 600€ = 920€ de revenus fonciers

Le montant de 920€ devra être reporté sur la déclaration commune de revenu 2042.

Le régime « Micro-foncier »

Cette option donne l’opportunité aux détenteurs de parts de SCPI de déduire un abattement de 30% sur les Revenus fonciers bruts déclarés.

Le régime simplifié du « Micro foncier » est applicable aux SCPI sous certaines conditions.

- Les Revenus Brut totaux ne doivent pas dépasser 15 000€ au titre de l’imposition de l’année.

- Il faut que le propriétaire des parts de SCPI soit également détenteur d’un bien locatif loué nu.

- Le propriétaire des parts de SCPI de rendement ne doit pas détenir un bien ou des parts d’une société non transparente qui donnent droit à des avantages fiscaux du type: Scellier ZRR, Robien ZRR, Scellier intermédiaire, Borloo ancien ou neuf, Besson, Robien.

Ce régime est favorable aux détenteurs de parts de SCPI sans Crédit ou arrivant au terme de leur prêt et n’ayant donc peu ou pas d’intérêts d’emprunt à déduire.

Les revenus fonciers des SCPI soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu:

Calculer son impôt sur les revenus fonciers:

Le revenu foncier s’ajoute au revenu imposable, et sera fiscalisé à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal détenteur de parts de SCPI, puis soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Pour une personne célibataire sans enfant (une part fiscale) :

Revenus du foyer

Tranche marginale d’imposition

Si

Moins de 9 807€

De 9 807 à 27 086€

De 27 086 à 72 617€

De 72 617€ à 153 783€

Plus de 153 783€

 

 

0

14%

30%

41%

45%

 

Ex : pour un revenu foncier créé de 4 518€ net, un particulier soumis à la tranche marginale d’imposition de 30% devra payer un impôt supplémentaire de :

30% * 4 518€ = 1355€

15.5% * 4 518€ = 700€

Soit un total incluant la CSG/CRDS de 2055€

Les prélèvements sociaux de 15.5% font l’objet d’un avis d’imposition à part.

Ils passeront à 17,2% pour les revenus de 2018.

Les revenus financiers de la SCPI imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu :

Les SCPI produisent, en plus des loyers, une part de revenus financiers tirée du placement de la trésorerie de fonctionnement de la société. Souvent placée en comptes à terme, titres de créances négociables ou OPCVM monétaires (placements sécurisés), cette trésorerie donne un revenu à classer dans la catégorie « produit de placement à revenu fixe ».

A compter du 1er Janvier 2013, cette catégorie est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus financiers sont d’abord prélevés de 24% retenus à la source. Si ce prélèvement dépasse l’impôt effectivement dû, l’excédant est restitué, dans le cas contraire, le contribuable paiera un complément d’impôts.

Lorsque le revenu fiscal de référence des détenteurs de parts de SCPI de l’avant dernière année est en dessous de 25 000€ pour une personne seule ou de 50 000€  pour un couple, les associés ont la possibilité de demander à ne pas se voir appliquer le prélèvement automatique de 24%, en adressant à l’administration fiscale une attestation sur l’honneur précisant qu’ils sont en dessous des seuils évoqués plus haut.

 La loi de finance 2013 prévoit en revanche le maintient du prélèvement libératoire sur les revenus financiers pour les Associés ayant reçu moins de 2 000€ sur la totalité des revenus financiers de leurs patrimoine global.

 Cette mesure n’a de sens pour un contribuable que si sa tranche marginale d’imposition est de 30% ou plus.

 Prélèvement libératoire 24+15,5= 39,5% (prélèvement sociaux inclus)

 Supérieur à 14% + 15,5% (Imposition pour un contribuable à la Tranche marginale d’imposition 14%)

 Inférieur à 30% + 15,5 %(Imposition pour un contribuable à la Tranche marginale d’imposition 30%)

 A partir du 1er Janvier 2018, Les revenus financiers, comme les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2% (CSG/CRDS).

  • Imposition sur les plus-values sur cession ou retrait de parts:

Au même titre qu’un particulier cédant un immeuble ou un appartement est fiscalisé s’il réalise une plus-value lors de la revente de son bien, l’associé d’une SCPI est soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.

La plus-value constitue la différence entre la somme perçue par le vendeur et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (prix de revient effectif des parts de SCPI).

La Plus-value bénéficie, avant calcul de l’imposition, de l’abattement ci-après (voir règle des abattements ci-dessous).

L’imposition sur la plus-value immobilière est fixée à 34,5%. Soit un taux de 19% majoré des prélèvements sociaux de 15,5% (17.2% à partir de 2018)

Il n’existe pas, comme c’est le cas pour la vente d’immeubles, d’une d’exonération d’impôt si la revente est inférieure à 15 000€ ou d’un l’abattement de 15% pour travaux.

 L’imposition des plus-values sur cession ou retrait de parts de SCPI est directement prélevée par la société de gestion sur le fruit de la vente.

  • Plus value sur cession d’immeubles:

La SCPI procède, dans le cadre de son activité de gestion, à des ventes d’immeubles quand elle le juge nécessaire. Ces cessions sont soumises au régime d’imposition de la plus-value des particuliers.

La plus-value sur ventes d’immeubles résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, celui-ci augmenté des frais d’acquisition et d’un abattement de 15% pour travaux.

Cette plus-value bénéficie, avant calcul de l’imposition, de l’abattement ci-après (voir règle des abattements ci-dessous).

L’imposition sur la plus-value immobilière est fixée à 34,5%. Soit un taux de 19% majoré des prélèvements sociaux de 15.5% (17.2% à partir de 2018).

La vente d’immeubles bénéficie d’une d’exonération d’impôt si la revente est inférieure à 15 000€.

Règle des abattements et surtaxe :

Depuis le 1er Janvier 2012, en cas de cession de parts ou de vente d’immeubles, la plus-value bénéficie d’un abattement modifié qui évolue en fonction de la durée de détention des actifs.  

Moins de 5 ans de détention : pas d’abattement

De la 6ème année à la fin de la 17ème année : abattement de 2% par an

De la 18ème année à la fin de la 24ème année incluse : abattement de 4% par an

De la 25ème  année à la 30ème année incluse : abattement de 8% par an

La plus-value est donc exonérée d’impôt à partir de la 30ème année.

Depuis le 1er Janvier 2013, une taxe supplémentaire est ajoutée pour les plus-values au dessus de 50 000€.

La règle de calcul est la suivante :

Si la plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 50 001 et 60 000€ :

Surtaxe= 2%*Plus-value - (60 000 - Plus-value)*1/20

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 60 001 et 100 001€ :

Surtaxe=2% de Plus-value

Si la Plus value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 100 001€ et 110 000€ :

Surtaxe= 3%*Plus-value  -  (110 000  -  Plus-value)*1/10

Si la Plus value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 110 001€ et 150 000€:

Surtaxe= 3%*Plus-value

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 160 001€ et  200 000€ :

Surtaxe= 4%*Plus-value

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 200 001€ et 210 000€:

Surtaxe= 5%*Plus-value - (210 000 – Plus-value)*20/100

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 210 001€ et 250 000€ :

Surtaxe= 5%*Plus-value

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est comprise entre 250 001€ et 260 000€ :

Surtaxe= 6%*Plus-value - (260 000 – Plus-value)*25/100

Si la Plus-value sur la vente d’immeubles ou de parts de SCPI est supérieure à 260 000€ :

Surtaxe= 6%*Plus-value

 

L’IFI et les SCPI

 

Les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent déclarer à leur actif les parts de SCPI qu’elles soient détenues directement ou par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie.

 

Les valeurs à déclarer sont communiquées dans les bulletins trimestriels ou par un courrier envoyé par la société de gestion ou la compagnie d’assurance aux souscripteurs.

 

Dans les SCPI à Capital fixe, la valeur déclarée souvent utilisée est la moyenne des prix d’exécutions (sans les frais)  auxquels ont été échangées les parts sur l’année passée.  Il est aussi possible d’utiliser le prix d’exécution du dernier mois de l’année (sans les frais).

 

Pour les SCPI à capital variable, on estime la valeur IFI par la valeur de retrait de la part de SCPI. La valeur de retrait est le prix de souscription moins les frais d’acquisition hors taxes.

 

Le capital restant dû sur les éventuels  prêts contractés dans le but d’acquérir des parts de SCPI, est à mettre au passif et permet ainsi de réduire l’assiette taxable de l’IFI.

 

Les SCPI acquises en nue-propriété :

 

Le montant des SCPI acquises en nue-propriété ne rentrent pas dans l’actif taxable de l’ISF toute la durée du démembrement.

 

Les parts de SCPI acquises en usufruit sont taxables à leurs valeurs de pleine propriété.

 

Les prêts contractés pour acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ne peuvent pas être pris en compte dans le passif de l’ISF.

 

 

 

 

 

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