DEFINITIONS ET FONCTIONNEMENT

Définition d'une SCPI

Les Sociétés civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet exclusif l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif.

Acquérir des parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine dans l’immobilier français et ou dans l’union Européenne (bureaux, commerce, locatif, défiscalisant…) en déléguant la gestion à « une société de gestion » . Les montants minimums des souscriptions varient selon les opérateurs (Minimum 150€) mais ils restent très inférieurs à l’acquisition d’un bien propre.

Il s’agit donc  pour un épargnant d’acquérir des parts d’une société qui investit en immobilier de rendement (majoritairement bureaux, entrepôts, boutiques, parkings, centres commerciaux…) ou d’habitations (souvent appelé SCPI Fiscale). Il bénéficiera de loyers, d’avantages fiscaux ou de plus-values au prorata du nombre de parts achetées dans la société.

Les sociétés de Gestion qui gèrent les SCPI doivent être agréées par l’autorité des marchés financiers (AMF).

Pour les besoins de la gestion des immeubles, la SCPI peut procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elle peut par ailleurs acheter des équipements ou installations nécessaires à l’usage de ces immeubles. Elle est également autorisée à revendre des biens dès lors que ces cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Il est important de garder en tête que les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine.

Définition SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de verser des dividendes réguliers aux associés propriétaires de parts. Elles se distinguent ainsi des SCPI de plus-value ou de capitalisation. Ces dividendes appelés aussi rendement, dividendes ou loyers, sont versés directement aux associés.

Les loyers proviennent de la mise en location de bureaux, de locaux d’entreprises, d’entrepôts et de murs de commerces.

 Chaque SCPI de rendement se distingue des autres par son allocation qui peut être :

-majoritairement composée de bureaux (SCPI de bureau) : l’investissement se concentre sur l’immobilier d’entreprise.

-majoritairement composée de mur de magasins : on trouve ainsi des « pieds d’immeubles » ou des murs de commerces situés dans des centres commerciaux.

-mixte ou classique diversifiée. Il s’agit d’avoir dans son patrimoine des sous-jacents différents parmi les catégories suivantes : bureaux, murs de magasins, entrepôts, centres commerciaux, habitations…

Régionale : Dans ce cas il s’agira pour le gestionnaire d’acquérir le patrimoine dans une zone géographique précise, soit car son expertise est particulièrement importante dans la région concernée soit par conviction. On voit notamment certaines SCPI investir en Belgique ou en Allemagne pour accroître le rendement locatif, diversifier ou pour certaines particularités fiscales.

Cf. liste de SCPI de rendement ici

Définition SCPI de capitalisation ou de plus value

Les SCPI de capitalisation ont pour objectif d’acquérir un patrimoine immobilier en misant sur sa valorisation dans le temps.

Ces dernières versent peu de loyers aux propriétaires mais offrent une perspective de plus value lors de la cession des parts. La priorité n’est donc pas le rendement ou l’avantage fiscal mais la plus-value lors de la vente.

Définition SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre aux propriétaires de réduire leur impôt.

Elles s’inscrivent dans des dispositifs législatifs et fiscaux dont les pouvoirs publics sont les initiateurs et sont à ce titre investies en immobilier d’habitation neuf ou à rénover.

La durée de possession des parts de ces SCPI fiscales est généralement dictée par la loi (9 ans minimum à 18 ans). Ces SCPI  ont vocation à se dissoudre et à verser aux propriétaires la part des actifs cédés leur revenant, incluant les plus values potentielles.

Les loyers versés sont plus modestes qu’une SCPI  de rendement du fait des caractéristiques du sous-jacent mais la contrepartie est l’avantage fiscal.

Caractéristiques communes aux SCPI fiscales :

- Elles ne sont investies que dans du patrimoine résidentiel.

- L’objectif des différents décrets est d’accroître l’offre locative.

- Elles nécessitent une détention long-terme des parts (investissement de 9 à 18 ans).

- Les SCPI fiscales offrent une réduction de l’imposition aux particuliers (par le biais d’une réduction d’impôt ou sous la forme d’une réduction du revenu imposable).

Fonctionnement des SCPI Fiscales:

Les différentes étapes de la vie d’une SCPI Fiscale:

- Constitution de la SCPI Fiscale

- Souscription aux parts de SCPI par les investisseurs

- Investissement de la SCPI dans des biens neufs ou à rénover

- Construction ou rénovation des biens immobiliers

- Location et gestion du patrimoine immobilier

- Liquidation de la SCPI Fiscale

Durée de vie entre 9 et 18 ans en fonction des SCPI et des décrets fiscaux.

Les types de revenus touchés par le souscripteur évoluent selon la phase dans laquelle se trouve la SCPI fiscale.

Collecte et investissement de la SCPI fiscale :

Après avoir investi, le souscripteur perçoit dans un premier temps des revenus financiers issus du placement de la trésorerie, investis sur des supports sans risque (Certificats de dépôt négociables ou d’autres supports monétaires). Ces revenus financiers sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Mise en location et Gestion de la SCPI fiscale :

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de la mise en location des biens, le  souscripteur commence à percevoir des revenus locatifs fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus financiers baissent au profit de ces revenus locatifs.

La SCPI va prendre progressivement son rythme de croisière qu’elle va maintenir jusqu’au terme de ces obligations de location.

Liquidation de la SCPI Fiscale :

La SCPI va ensuite démarrer la cession des appartements. Les revenus locatifs baissent au fur et à mesure des ventes d’appartements qui génèrent en contrepartie des revenus immobiliers.

Le souscripteur perçoit des acomptes de liquidation ainsi que des plus-values éventuelles fiscalisées dans la catégorie des plus-values immobilières. Cf. Fiscalité des SCPI

Les différentes SCPI fiscales sont :

SCPI de déficit foncier

Ces SCPI visent l’acquisition d’immeubles anciens d’habitation. Ce patrimoine immobilier fera l’objet d’une rénovation complète par des sociétés de réhabilitation.

Pendant 2 ans, le souscripteur pourra déduire de ses revenus fonciers (ou à défaut de son revenu global dans la limite de 10 700€ ), les dépenses de travaux des biens immobiliers détenus par la SCPI mais aussi percevoir les loyers  issus de la mise en location des biens après leur réhabilitation.

Les statuts prévoient une durée de vie en général de 16 ans, période à la fin de laquelle tous les bénéfices de la revente des immeubles sont versés aux associés ainsi que les plus-values éventuelles.

SCPI Malraux

Ces SCPI ont pour stratégie la constitution d’un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles à rénover situés au cœur des secteurs sauvegardés ou ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

Ces immeubles doivent faire l’objet d’une restauration complète sous la surveillance des architectes des bâtiments de France. Les travaux interviennent en général sur une période d’environ 15 mois suite à laquelle les appartements sont loués à titre d’habitation. Les loyers issus de cette location sont versés aux propriétaires de parts mais sont dans l’ensemble plus faibles que pour les SCPI de rendement du fait du rapport locatif de ce type d’actifs.

Le souscripteur pourra réduire ses impôts dès l’année de souscription à hauteur 22% ou 30% du montant des travaux (avec un maximum de 100 000€ de travaux) selon la zone d’investissement,  soit entre 13 et 18% de réduction d’impôts sur le montant total de sa souscription.

Ces SCPI ont vocation à se dissoudre à 16 ans et doivent reverser aux souscripteurs l’intégralité du produit des reventes des immeubles dont les plus values potentielles.

SCPI Scellier

Ce dispositif n’est plus ouvert à la souscription, remplacé par la loi Duflot.

Ces SCPI investissent dans des logements neufs acquis en état futur d’achèvement puis mis en location. Ils font bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 13% du montant de la souscription étalé sur 9 ans.

Il s’agit de SCPI dont les statuts prévoient une durée de vie (SCPI de dissolution). Elles ont vocation à se dissoudre au bout de 16 ans. Les loyers issus de la mise en location des biens ainsi que les montants issus de la revente des logements et leurs plus-values éventuelles sont reversés aux souscripteurs au prorata du nombre de parts détenues.

Il est par ailleurs interdit de revendre ses parts avant 9 ans sous peine de voir son avantage fiscal requalifié. Il est fortement recommandé de ne pas revendre ses parts avant la dissolution du produit à 16 ans.

 SCPI Scellier Social

Ce dispositif n’est plus ouvert à la souscription, remplacé par la loi Duflot.

Ces SCPI investissent dans des logements neufs acquis en état futur d’achèvement puis mis en location. Ils font bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 13% du montant de souscription répartis sur les 9 premières années et  puis de 4% de ce montant les 3 années suivantes. Les détenteurs des parts disposent par ailleurs d’un abattement fiscal de 30% sur les loyers bruts versés par la SCPI.

Il s’agit de SCPI dont les statuts prévoient une durée de vie (SCPI de dissolution). Elles ont vocation à se dissoudre au bout de 16 ans. Les loyers issus de la mise en location des biens ainsi que les montants issus de la revente des logements et leurs plus-values éventuelles sont reversés aux souscripteurs au prorata du nombre de parts détenues.  

Il est par ailleurs interdit de revendre ses parts avant 9 ans sous peine de voir son avantage fiscal requalifié. Il est fortement recommandé de ne pas revendre ses parts avant la dissolution du produit à 16 ans.

SCPI Duflot

Comme la loi Scellier avant elle, les SCPI Duflot investissent dans des logements neufs BBC (Bâtiment Basse Consommation) acquis en état futur d’achèvement pour faire bénéficier aux souscripteurs d’un avantage fiscal de 18% des 95% du montant de parts acquises par le souscripteur étalé sur neuf ans.

La SCPI a une durée de vie d’environ 16 ans (dissolution) avant laquelle il est fortement recommandé de ne pas vendre. Pendant cette période de vie le souscripteur perçoit des loyers au prorata des parts détenues. Au terme de cette période, le propriétaire des parts perçoit le fruit de la revente de tous les biens ainsi que les plus values éventuelles.

 

SCPI Pinel

 

Les SCPI Pinel investissent dans les logements neufs ou rénovés puis mis en location nue. Les souscripteurs bénéficient alors d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% de l’investissement. Le niveau de réduction d’impôt depend de la durée de mise en location des logements par la SCPI. La SCPI a une durée de vie d’environ 16 ans (dissolution) avant laquelle il est fortement recommandé de ne pas vendre. Pendant cette période de vie, l’investisseur reçoit des loyers au prorata des parts détenues. Au terme de cette période, le propriétaire des parts perçoit le fruit de la revente de tous les biens ainsi que les plus-values éventuelles.

 

Définition SCPI à capital fixe

-Les SCPI à capital fixe ne peuvent agrandir leur patrimoine que par successions d’augmentations de capital afin d’atteindre le plafond défini par les statuts.

Si un associé souhaite revendre ses parts, Il conviendra pour le vendeur :

- soit de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Les ordres d’achat et de ventes sont confrontés selon une périodicité définie dans les statuts. De cette confrontation  découle la détermination du prix d’exécution.

Ces prix d’achat et de vente ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix figurent sur un registre public.

- Soit de revendre ses parts directement à un acheteur tiers (Marché de gré à gré)

Définition SCPI à capital variable

Ces SCPI émettent des parts nouvelles en permanence. Dans la limite d’un capital plafond, le capital social est susceptible de croître suite aux versements faits par des associés existants ou futurs.  La vente de parts par un associé doit être compensée par une souscription.

C’est sur le marché primaire, et à un prix défini par la société de gestion que se font les souscriptions et les rachats de parts. Les demandes de souscription et de vente se font par le biais de documents papier fournis par la société de gestion. Ces demandes peuvent  être transmises directement ou par l’intermédiaire de votre conseiller.

Documentation et information du client :

 Au moment de son investissement le souscripteur des parts de SCPI reçoit :

- la note d’information de l’AMF et les statuts:

La note d’information de la SCPI traite de ce qui touche au fonctionnement de la SCPI ainsi qu’aux conditions d’achat et de vente des parts. Pour permettre à la SCPI de recourir à l’appel public à l’épargne, cette note d’information doit recevoir l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

- le dernier bulletin trimestriel :

Ce bulletin informe sur l’évolution de la capitalisation, du prix de part, des dividendes ou de la liquidité du dernier trimestre. C’est aussi l’occasion d’évoquer les derniers arbitrages de la SCPI (acquisitions, cessions, relocation…).

- le rapport annuel de la SCPI:

Ce rapport récapitule les informations comptables et financières de la SCPI sur l’année écoulée.

On y trouve également l’état du patrimoine de la SCPI ainsi que les rapports de la société de gestion, des commissaires aux comptes et du conseil de surveillance.

Ces documents sont soumis aux règles de transparences imposées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Conseil de surveillance : Dès l’immatriculation au registre du commerce de la SCPI, est institué un conseil de surveillance chargé d’assister et de contrôler la société de gestion. Il opère les vérifications qu’il juge opportunes à toute époque de l’année. Le conseil est composé de plusieurs membres parmi les associés (entre 7 et 12 en fonction des SCPI) élus en général pour une période de trois ans. Les membres nomment au sein du conseil un président, un secrétaire et en cas de nécessité un vice-président.

 

 

 

 

 

 

 

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