CRITERES DE SELECTION DES SCPI

Voici un aperçu des critères de sélection que les membres de ma SCPI.fr considèrent importants afin de faire un choix parmi les SCPI de rendement sur le marché.

Si vous souhaitez être conseillé, rapprochez-vous d’un conseiller financier agréé.

La localisation

Investir dans des parts de SCPI implique l’acquisition par le souscripteur d’une partie d’un ensemble d’actifs immobiliers déjà constitué ou en création. Le rapport annuel, remis avant toute souscription, permet a l’acquéreur de visualiser la liste des biens composant le  patrimoine et ceux en cours de cession.

La société de gestion indique également dans ses publications par le biais de tableaux ou de graphiques, le pourcentage des localisations classées par catégories : Paris, Ile de France, Province, international.

Ma SCPI.fr récapitule les expositions géographiques de 70 SCPI sur toutes les SCPI.

Le souscripteur peut donc avoir une vision assez exhaustive de la localisation des biens immobiliers que la SCPI détient et de sa politique d’investissement.

La capitalisation totale

Il est important de regarder avec attention la taille de l’actif patrimonial des SCPI. Une capitalisation importante peut indiquer une mutualisation plus grande du risque.

A l’inverse un montant plus petit peut dénoter une plus grande réactivité. Les nombres de lots et de locataires différents gérés par la SCPI doit également être pris en considération.

Une taille de capitalisation réduite peut aussi annoncer une SCPI en cours de constitution. Il faudra alors regarder l’opportunité de faire partie des membres fondateurs ou d’acheter à un prix plus attractif.

Le taux d’occupation

Depuis le premier Juillet 2012, la méthodologie de calcul des taux d’occupation physiques et financiers des SCPI et leurs expressions sur les documents de publication ont été modifiées.

Dans le passé, ces taux, exprimés par trimestre, étaient en fait calculés sur la base du chiffre annuel lissé sur l’année complète. Certains paramètres n’étaient par ailleurs pas pris en compte dans  l’évaluation de ces deux indicateurs.

Le nouveaux taux d’occupation financier est aujourd’hui mesuré par trimestre en tenant compte des recettes effectivement perçues les trois derniers mois. Il prend donc en considération les éventuels accompagnements ou concessions faites aux locataires (franchises de loyers…).

Le taux d’occupation physique est, lui aussi, calculé sur le trimestre et prend en considération le pourcentage de surface de locaux effectivement occupés sur cette période. (Cette nouvelle méthode prend dans son assiette de calcul les locaux en travaux.)

Le taux d’occupation indique la capacité de l’opérateur à optimiser la gestion de son parc immobilier. Ce taux est à comparer à celui des autres SCPI mais aussi au taux d’occupation moyen du marché sous-jacent. Les moyennes de taux diffèrent en fonction  de la typologie de l’actif (commerces ou bureaux, hôtels…) et oscille entre 70 et 99,9% en fonction des intervenant.

La localisation, la politique de gestion (loyers en dessous ou au dessus du marché), la durée des baux… sont autant de paramètre influant sur le taux d’occupation. Il est cependant rare de voir un taux d’occupation de 100% de moyenne annuelle du fait des rotations des locataires.

La liquidité des parts

La liquidité mesure la faculté et le délai dans lequel on peut revendre un actif. L’historique de liquidité est un élément à surveiller car il est un indicateur d’attractivité de la SCPI. Dans les documents officiels validé par l’AMF (bulletin trimestiel, rapport annuel…), on retrouve des chiffres intéressants tels que le montant que représentent les souscriptions par rapport au retrait, les délais de cession ou le nombre de part de SCPI en attente de cession.

L’Evolution du prix de la part par rapport au marché

Regarder  l’évolution du prix de la part sur plusieurs années permet de se faire une idée de la façon avec laquelle la SCPI réagit aux années mouvementées. Elle révèle aussi ce qu’a été le timing d’investissement de la SCPI. A-t-elle collecté et investi au bon moment ? A-t-elle acheté à bon prix ? A-t-elle revendu ses actifs dans de bonnes conditions ?

La Rentabilité ou le taux de distribution (DVM)

Le taux de distribution (DVM) du revenu 2016 exprime, en pourcentage, le rapport entre les revenus (ou dividendes) bruts touchés aucours de l'année 2016 et le prix de la part moyen acquereur de cette même année (frais d’acquisition compris).

Les bulletins trimestriels publiés par certaines sociétés de gestion indiquent le taux de distribution de revenu prévisionnel exprimé en pourcentage. Il donne au souscripteur une idée de ce qu’il percevra, potentiellement, en termes de loyers chaque trimestre pour l’année à venir.

Ces chiffres permettent de comparer, entre SCPI, le rendement distribué, mais peut aussi être confronté aux autres placements potentiels immobiliers ou financiers.

Il ne faut pas confondre le taux de distribution de revenu avec le taux interne de rendement.

En effet, le taux de rendement interne d’une SCPI indique en pourcentage, la performance moyenne annualisée d’un souscripteur, en prenant en considération les dividendes perçus et les plus-values faites sur une période définie. Ce calcul ne prend pas en considération la fiscalité et les prélèvements sociaux.

Si cet indicateur est souvent jugé primordial par les épargnants, il ne doit pas être le seul paramètre à prendre en considération pour faire son allocation de SCPI.

L’Antériorité sur le marché

Une SCPI dont la création remonte à un certain nombre d’années donne un recul de la manière dont ont été gérés les achats, les cessions, la mise en location, le taux d’occupation… Pour se faire une idée de la qualité de sa gestion, on dispose alors d’un historique de performance.

Une SCPI plus ancienne donne par ailleurs des informations sur la typologie des immeubles (haussmannien, etc.…) et la valorisation des acquisitions.

S’il convient de regarder l’ancienneté de la SCPI, un regard sur la société de gestion s’impose également. Une société de gestion historique peut créer une SCPI nouvelle pour répondre à un besoin de société ou une opportunité.

A l’inverse, une SCPI qui est récente aura tendance à plutôt investir dans des immeubles et commerces récents, plus modulables en respect avec les nouvelles normes écologiques.

La qualité et la diversité des locataires

Un nombre de locataires important ajouté à une diversité sectorielle accroît la mutualisation locative. Elle permet de visualiser la capacité de résistance des locataires aux chocs exogènes susceptibles de toucher une partie de l’économie.

Les locataires « bons payeurs » sont les sociétés les plus solides ou les organismes d’Etat. Les publications des sociétés de gestion  informent les associés existants et futurs des noms des locataires les plus importants en  pourcentage d’occupation.  Ces  éléments permettent de se faire une idée de la valeur du parc immobilier et de la récurrence potentielle des loyers perçus.

Arbitrages en cours de vie de la SCPI/ politique de gestion du gérant

Les gestionnaires de SCPI ont le pouvoir de procéder à un certain nombre d’arbitrages, ventes ou acquisitions, de biens immobiliers. Il s’agit de revendre les biens qui deviennent moins rentables mais qui peuvent avoir pris de la plus value ou d’acheter des biens avec un rapport locatif intéressant.

Le moment où s’effectuent ces transactions est important car les prix d’acquisition varient en fonction des cycles immobiliers. Une SCPI qui achète trop quand l’immobilier est cher subira d’avantage une baisse des prix qu’une SCPI ayant investi seulement à bon prix au bon moment.

Les lieux d’acquisition privilégiés par les sociétés de gestion évoluent aussi avec le temps car les lieux de rentabilité migrent avec le temps et les modes.

Les provisions pour travaux

En France, le souci écologique à poussé les gouvernants à produire de nouvelles lois concernant la construction, la rénovation et le maintien de l’immobilier.

Dans les SCPI qui ont le plus d’antériorité, disposant donc d’un patrimoine immobilier plus ancien, chaque propriétaire se voit contraint d’effectuer certaines modifications afin de se mettre aux normes. Le montant de ces travaux doit être budgétisé par la SCPI afin de palier à toute surprise de trésorerie qui pourrait altérer la rentabilité offerte à chaque souscripteur.

Il convient d’ajouter que les mises aux normes ne datent pas d’hier, le désamiantage et les demandes de mises en conformité successives ont toujours dû être anticipées et provisionnées par les sociétés de gestion.

Dans les SCPI plus récentes le gestionnaire a la capacité d’anticiper les travaux en les effectuant lors de l’achat ou en exigeant leur incorporation lors de la construction.

Les provisions en report à nouveau

Le gestionnaire a la possibilité, chaque année, de mettre en report à nouveau une partie de sa trésorerie. Cette réserve tiens un rôle de coussin de sécurité et pourra servir à payer les dividendes aux propriétaires de parts de SCPI lors de moments de gestion plus difficiles. Le report à nouveau est souvent exprimé en jour ou en pourcentage du prix de la part.

Le montant de collecte annuel

Le montant de la collecte de fonds d’une SCPI doit servir à faire l’acquisition de biens immobiliers. Une collecte faible subie peut impliquer un manque d’attrait de la SCPI entrainant ainsi un frein à sa capacité d’investissement et un manque de choix pour ses acquisitions.

Une collecte réduite peut aussi indiquer une collecte maîtrisée, car la société de gestion considère que ce n’est pas le moment d’acheter et que les bonnes opportunités d’investissement se font rares.

Si la collecte de capitaux par la SCPI n’aboutit pas à des investissements immobiliers, les capitaux ne travaillent qu’en support de trésorerie érodant ainsi la rentabilité de la SCPI.

Il faut donc surveiller l’adéquation entre la collecte et l’investissement.

Cependant le montant de la collecte annuelle donne aussi une information sur la demande et la fluidité du marché des parts de SCPI.

Le recours au financement

Certaines SCPI ont recours au financement afin d’acquérir des biens ou pour la réalisation de travaux. Ce recours est encadré dans les statuts soit par une limite de montant soit en pourcentage de la capitalisation. Cette possibilité de recours au prêt permet au gestionnaire d’envisager des acquisitions de grandes ampleurs ou de jouer l’effet de levier.

Le montant des frais

Les frais de souscription et de gestion des SCPI varient selon les intervenants. Comme pour toute acquisition, le niveau des frais est un paramètre à prendre en compte, mais il ne doit pas être le seul.

Les sociétés de gestion efficaces font parfois ressentir leur qualité de gestion, la densité de leurs effectifs, leur renommée dans le montant de leur rémunération.

Laissez nous vos coordonnées, nous vous rappellons dans les 48h.