ATOUTS DES SCPI FISCALES

Si les SCPI fiscales poursuivent des objectifs et des stratégies qui leurs sont propres, elles possèdent en revanche certaines caractéristiques communes :

Une Mutualisation de l'investissement

Une mutualisation géographique : Localisations diversifiées

Pour chaque décret envisagé, Malraux, déficit foncier ou Pinel, la difficulté est de trouver des biens répondant aux multiples critères conformes à la législation. L’importance des montants collectés et investis permet aux SCPI fiscales de diversifier la localisation géographique et la taille des programmes immobiliers acquis.

Une optimisation dans le choix des programmes et dans la taille des appartements :

Un investisseur isolé est parfois restreint par son budget ou sa capacité de financement lorsqu’il souhaite investir dans un programme d’habitation. A l’inverse, une SCPI fiscale a les moyens d’acquérir des biens immobiliers dans différents programmes et d’optimiser le choix des tailles d’appartements ou de maisons de ville en fonction des critères de pression locative ou de demande d’achat dans la localité. Ce travail facilite la gestion et la revente des biens par la SCPI.

Pour aller plus loin

Une Mutualisation locative : Lisser les chocs de trésorerie

Le nombre de biens immobiliers acquis et mis en location par la SCPI lisse les chocs de trésorerie propres à tout investissement immobilier locatif, tel que l’absence, la rotation ou le non paiement d’un locataire.

En effet, l’ensemble des sorties de trésorerie comme par exemple le coût des travaux, les taxes, les assurances sont assurées par le gestionnaire. Ce dernier gère son budget avec transparence. Il ne sera jamais demandé aux propriétaires de parts de sortir de l’argent au profit de la SCPI afin de régulariser une facture. Toutes les dépenses sont prélevées en amont sur les loyers et les associés de la SCPI perçoivent le résultat de ces opérations.

Cela permet aux souscripteurs de gérer leur budget en lissant leur trésorerie personnelle.

Un impact fiscal immédiat

La SCPI Fiscale a un impact sur l’impôt sur le revenu de l’année d’acquisition, contrairement aux investissements privés faits par des particuliers dans des opérations immobilières : en achetant des parts de SCPI une année N, vous pourrez diminuer votre impôt sur le revenu de l’année en cours payé en N+1. Cet avantage est d’autant plus significatif que les délais d’attente de livraison des biens immobiliers en construction ou en rénovation peuvent atteindre 2 à 3 ans.

Dans la plupart des décrets défiscalisants, la mise en place d’un premier locataire est une condition obligatoire du démarrage de la réduction d’impôt. Dans le cadre de la souscription aux SCPI fiscales, cette condition est favorisée par la diversité des biens mis à la location.

Un montant d’investissement et une réduction d’impôt adaptée

Les SCPI fiscales permettent d’investir dans l’immobilier défiscalisant sans immobiliser des sommes trop importantes. Il est possible de choisir le montant d’investissement dans des parts en fonction du montant de réduction d’impôt souhaité. Ces opérations peuvent être menées chaque année pour un montant différent et donc s’adapter au patrimoine et à la fiscalité des investisseurs.

Investir dans des parts de SCPI fiscales plutôt que dans un bien immobilier physique permet de moduler son montant d’investissement en fonction de sa trésorerie et de son besoin de réduction d’impôt. L’investisseur pourra réinvestir chaque année à hauteur de ce qu’il considère nécessaire.

Une absence de contrainte de gestion

La SCPI s’occupe de la sélection, de l’acquisition et de l’entretien des biens immobiliers qu’elle met en location puis revend. L’investisseur évite donc les tracas à toutes les étapes de la gestion d’un investissement immobilier comme les petits travaux, l’encaissement des loyers ou des formalités de revente à la charge exclusive du gestionnaire de la SCPI.

En contrepartie, l’associé est directement informé de chaque opération via le bulletin trimestriel envoyé aux propriétaires afin de les informer des mesures acquises pour le bon fonctionnement de la SCPI.

Les gestionnaires de SCPI convoquent les propriétaires de parts une fois par an pour une assemblée générale. Ils ont alors la possibilité de signer un pouvoir ou de se rendre à la convocation.

Ex : Les travaux ou l’encaissement des loyers, les démarches consistant à prévenir les locataires 6 mois avant la revente ou le passage devant notaire sont évités.

Pour aller plus loin

Une transparence des informations

Au moment de l’achat des parts le futur souscripteur se voit remettre :

  •   la note d’information de l’AMF,
  •  le dernier bulletin trimestriel,
  •  le rapport annuel de gestion de la SCPI,
  •  les statuts de la SCPI.

Chaque associé reçoit ensuite chaque trimestre un bulletin d’information qui reprend les chiffres et les actions importantes des trois derniers mois.

Ces documents sont soumis aux règles de transparence imposées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Chaque associé retrouve dans ces documents toutes les informations concernant la comptabilité de la SCPI, son patrimoine existant, toutes les modifications relatives à l’acquisition, la revente, la mise en location des biens immobiliers, les décisions prises en assemblée générale par les associés, les frais de gestion et de fonctionnement de la SCPI…

Un Conseil de Surveillance qui a pour fonction d’assister et de surveiller la Société de Gestion peut à tout moment procéder à des vérifications et des contrôles qu’il considère utiles. Le conseil présente tous les ans un rapport sur la gestion de la SCPI à l’Assemblée Générale des Associés.

Pas besoin d’apport de départ

Pour les souscripteurs souhaitant faire financer leur acquisition, ils peuvent espérer un financement à 100% de leur achat. Cet investissement s’ouvre à des acquéreurs potentiels ayant une capacité d’endettement mais peu de trésorerie disponible.

Rémunération et convergence des intérêts

Les gestionnaires de SCPI fiscale se rémunèrent notamment sur un pourcentage des loyers et sur le prix de revente. L’intérêt de la société de gestion est donc que les appartements soient loués et revendus à bon prix.

Il y a donc des convergences d’intérêts  entre les souscripteurs de parts de  SCPI fiscale et la société de gestion.

 

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