ATOUTS DES SCPI DE RENDEMENT

Les SCPI de rendement peuvent se classer dans différentes catégories. Elles poursuivent chacune des stratégies et des objectifs qui leurs sont propres. Mais qu’elles soient à capital fixe, variable, qu’elles soient mixtes, régionales ou même internationales, les SCPI de rendement présentent des caractéristiques communes.

Une Rentabilité locative attractive

Avec une rentabilité moyenne de 4.85% sur 2015, les SCPI de rendement sont à ce jour des produits  au couple rendement/risque attractif  en comparaison à d’autres produits d’épargne.

Les SCPI de rendement donnent accès à des types d’immobilier (bureaux, commerces, locaux commerciaux, parkings…) aux rentabilités locatives supérieures à celles de l’habitation. Longtemps réservé aux grandes fortunes et aux institutionnels compte tenu de la taille des investissements, l’immobilier d’entreprise ou commercial est aujourd’hui accessible via ces supports de placements.

Une Mutualisation     

Mutualisation géographique et tailles diversifiées

Souscrire à des parts de SCPI de rendement permet de se constituer un patrimoine en immobilier locatif en diversifiant les tailles et ou les localisations géographiques de ses acquisitions. L’importance des montants de capitalisation des SCPI permet d’adapter les investissements en fonction des critères de demande locative et de qualité des emplacements.

La stratégie d’investissement souvent appelée politique de gestion de la SCPI est décrite et actualisée dans les rapports annuels.

Une mutualisation locative qui permet de lisser les chocs de trésorerie

Atout que l’on retrouve aussi dans la SCPI fiscale.

Le nombre de biens immobiliers acquis et  mis en location par la SCPI lisse les chocs de trésorerie propres à tout investissement immobilier locatif, tels que l’absence, la rotation, ou le non paiement d’un locataire.

En effet, l’ensemble des sorties de trésorerie comme par exemple payer des travaux, les taxes, les assurances sont assurées par le gestionnaire. Ce dernier gère son budget avec transparence. Il ne sera jamais demandé aux propriétaires de parts de sortir de l’argent au profit de la SCPI afin de régulariser une facture. Toutes les dépenses sont prélevées en amont sur les loyers et les associés de la SCPI perçoivent le résultat de ces opérations.

Cela permet aux souscripteurs de gérer leur budget de ménage en lissant leur trésorerie personnelle.

Mutualisation sectorielle

La taille des SCPI de rendement permet de diversifier les locataires et leurs secteurs d’activités. On trouve dans des SCPI des locataires du secteur public (Assedic, Ministères…) ou du secteur privé (Commerçants, Entreprises du CAC 40, Franchises…)

Une absence de contrainte de gestion

La SCPI s’occupe de la sélection, de l’acquisition et de l’entretien des biens immobiliers qu’elle met en location et cède lorsqu’elle considère le moment optimal. L’investisseur évite donc les tracas à toutes les étapes de la gestion d’un investissement immobilier comme les travaux, l’encaissement des loyers ou des formalités de revente à la charge exclusive du gestionnaire de la SCPI.

En contrepartie, l’associé est directement informé de chaque opération via le bulletin trimestriel envoyé aux propriétaires afin de les informer des mesures acquises pour le bon fonctionnement de la SCPI.

Les gestionnaires de SCPI convoquent les propriétaires de parts une fois par an pour une assemblée générale. Ils ont alors la possibilité de signer un pouvoir ou de se rendre à la convocation.

Ex : Les travaux ou l’encaissement des loyers, les démarches consistant à  prévenir les locataires 6 mois avant la revente ou  le passage devant notaire sont évités.

Déléguer à des professionnels de l’immobilier épargne les contraintes et mutualise les impacts financiers des aléas d’un achat immobiliers.

Transparence des informations

La transparence des informations est une qualité que l’on retrouve aussi dans les SCPI Fiscales.

Au moment de l’achat des parts le futur souscripteur a l’obligation de se voir remettre :

- la note d’information de l’AMF,

- le dernier bulletin Trimestriel,

- le rapport annuel de gestion de la SCPI,

- les statuts de la SCPI.

Chaque associé reçoit ensuite chaque trimestre un bulletin d’information qui reprend les chiffres  et les actions importantes des trois derniers mois.

Ces documents sont soumis aux règles de transparences imposées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Chaque associé retrouve dans ces documents toutes les informations concernant la comptabilité de la SCPI, son patrimoine existant, toutes les modifications relatives à l’acquisition, la revente, la mise en location des biens immobiliers, les décisions prises en assemblée générale par les associés, les frais de gestion et de fonctionnement de la SCPI…

Un Conseil de Surveillance qui a pour fonction d’assister et de surveiller la Société de Gestion peut à tout moment procéder à des vérifications et des contrôles qu’il considère utiles. Le conseil présente tous les ans un rapport sur la gestion de la SCPI à l’Assemblée Générale des Associés. Les comptes sont contrôlés et certifiés par des cabinets de commissaires aux comptes mandatés  par la société de gestion.

Un ticket d’entrée minimum réduit

Les SCPI de rendement permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée réduit. Il est possible d’adapter son montant d’investissement dans des parts de SCPI en fonction de son apport disponible ou de sa capacité d’épargne.  

Acquérir des parts de différentes SCPI offre l’opportunité d’accroitre la diversification de son portefeuille d’investissement.

Les montants minimums de souscription varient selon les opérateurs (De 1 500€ à 25 000€).

Se constituer une rente locative

Transformer une partie de son épargne dormante en SCPI est une alternative au moment de son départ en retraite afin de percevoir les loyers à titre de complément de revenus. Les dividendes perçus dépendent notamment de baux dont les loyers sont indexés sur l’ICC (Indice du coût de la construction) et donc le coût de la vie. Contrairement aux retraits faits sur une assurance-vie placée en fonds Euros, l’immobilier locatif peut servir à protéger de l’inflation. Les loyers perçus n’étant pas prélevés sur le capital, Il n’en subit pas l’usure et évolue en fonction des prix de l’immobilier.

Succession et donation

Les parts de SCPI, comme tout actif immobilier, rentrent dans l’actif successoral en cas de décès du propriétaire des parts.

Ces montants sont donc soumis à l’impôt sur les successions comme tout autre bien immobilier possédé par le défunt.

Il existe cependant une facilité tenant au fait que les parts de SCPI sont divisibles.

Que ce soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession, les parts de SCPI peuvent se partager de manière équivalente évitant ainsi tout désaccord entre héritiers.

Une partie des parts peut être revendue par les héritiers afin de régler les droits de succession ou de donation, l’autre partie des parts produisant un revenu complémentaire.

Une autre option s’offre aux propriétaires de parts souhaitant optimiser la fiscalité sur les successions de leurs héritiers. Il s’agit alors de donner la nue-propriété des parts de SCPI en conservant l’usufruit, c'est-à-dire les droits aux loyers… Cette procédure de démembrement est facilitée par la nature même des SCPI (Cf. article).

Une convergence des intérêts 

Les gestionnaires de SCPI fiscale se rémunèrent notamment sur un pourcentage des loyers et sur le prix de revente. L’intérêt de la société de gestion est donc que les locaux soient loués et cédés à bon prix.

Il y a donc une convergence des intérêts entre les souscripteurs de parts de  SCPI et le gestionnaire.

Loyers mutualisés et report à nouveau

Les taux d’occupations physiques et financiers des SCPI de rendement oscillent entre 80 et 99% selon les sociétés de gestion. Ces taux évoluent chaque trimestre en fonction des acquisitions, des travaux, des relocations, des départs, politiques de loyers hauts ou bas…  La rentabilité des SCPI est calculée nette de vacances locatives.

Afin de prévenir et lisser l’impact des vacances locatives, le gestionnaire constitue une réserve de loyer aussi appelé report à nouveau, jouant un rôle de coussin de sécurité. Cette réserve de liquidité pouvant atteindre 4 mois de loyer chez certains partenaires est utilisée pour lisser les versements des dividendes.

 

 

 

Laissez nous vos coordonnées, nous vous rappellons dans les 48h.