ACHAT SCPI COMPTANT

Il s’agit d’acheter des parts de SCPI avec apport au même titre que l’on achèterait un appartement locatif comptant. L’objectif est de se créer  un patrimoine dans l’immobilier en déléguant la gestion à « une société de gestion ». Les montants d’entrée à la souscription varient selon les opérateurs (Minimum 1 Part) mais ils restent réduits en comparaison de l’acquisition d’un bien propre.

Achat de SCPI de rendement comptant :

En achetant des parts de SCPI de rendement comptant, l’objectif est:

- soit de percevoir un loyer pouvant faire office de revenu complémentaire, de rente, ou pouvant être affecté à une épargne sur une Assurance-vie, un livret ou à un remboursement de crédit.
- soit de revendre ses parts au terme d’une période définie pour disposer d’un capital.

Ex : J’achète pour 50 000€ de parts de SCPI. Ces 50 000€ vont rapporter  2500€ de loyers par an* (hors fiscalité des revenus fonciers). Cf.fiscalité des SCPI

* rentabilité 2013 moyenne des SCPI à l’honneur

Achat SCPI fiscales comptant :

Il est possible d’acheter comptant des parts d’une SCPI fiscale. L’objectif principal est alors la réduction d’impôt du dispositif lié à la SCPI : Pinel, Malraux, déficit foncier.

En second lieu cet investissement permet de percevoir des loyers courant sur la durée de vie de la SCPI (entre 14 et 16ans). Au terme, le souscripteur récupère les fruits de la vente du patrimoine. La durée de vie d’une SCPI fiscale est fonction du dispositif fiscal et des ses statuts.

L’idée est donc de se servir d’un levier fiscal et locatif pour valoriser un apport.

Ex : Je place 10 000€ sur une SCPI Duflot (Cf. definition SCPI duflot), j’obtiens 18% de réduction d’impôt sur 9 ans, soit 2% par an dès l’année suivant l’achat des parts. Je perçois ensuite des loyers dès que les logements sont livrés, et une plus-value ou moins-value éventuelle après que les biens aient été vendus par la société de gestion.

Achat SCPI en nue-propriété comptant:

Il est possible d’acheter comptant la nue propriété de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire.

Il s’agit d’acquérir, avec un apport, le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) à l’usufruit. Le souscripteur renonce donc à la perception des loyers pendant cette période, c'est-à-dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

 Au terme de la période déterminée, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit et devient plein propriétaire des parts.

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs.

On parle par exemple en 2016 d’une clef de répartition 65.5% / 34.5% pour PFO2 dans le cadre d’un démembrement temporaire sur 10 ans.

 Ex : Pour un investissement global en SCPI de rendement de 100 000€, le nu-propriétaire paiera comptant 66 000€, soit un coût de départ diminué de 34%. En contrepartie, le nu-propriétaire renonce aux loyers pendant 10 ans. Au terme de ces 10 ans, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire et récupère son droit aux loyers sur la base de 100 000€.

Ce schéma peut correspondre à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus pendant les 10 prochaines années mais souhaite compléter sa retraite ou disposer d’un capital au-delà de 10 ans. 

Achat SCPI en usufruit comptant:

Il est possible d’acheter comptant l’usufruit de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. Il s’agit alors d’acquérir le droit à jouissance des parts de SCPI, c’est à dire les loyers pleins sur une période précisée par avance. L’acquéreur renonce en revanche définitivement à obtenir la pleine propriété des parts au terme du contrat de démembrement.

Le prix d’acquisition de l’usufruit des parts est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs.

On parle par exemple en 2016 d’une clef de répartition 65.5%/34.5% pour PFO2 dans le cadre d’un démembrement temporaire sur 10 ans.

Ex : Un particulier à besoin de revenus importants sur 10 ans. Il acquiert donc avec 36 000€ les revenus qu’il aurait obtenus pour 100 000€ de parts (apport de départ 36 000€ au lieu de 100 000€). Il renonce en contrepartie à 10ans à la nue propriété et l’usufruit de ces parts. 

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