ACHAT SCPI A CREDIT

Cette opération consiste à recourir à l’emprunt comme effet levier pour acquérir des parts de SCPI de rendement, fiscales ou démembrées.

Les 2 avantages de l’effet levier du crédit :

Le levier « durée » : il s’agit d’emprunter sur une durée longue afin de financer l’achat de parts de SCPI. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités du prêt sont faibles. Les loyers perçus couvrent donc une plus grande partie de la mensualité et à terme rentabilisent au mieux l’opération.

Le levier « intérêts d’emprunt déductibles » : l’acquéreur recourt à un prêt pour financer l’acquisition de ses parts de SCPI.  Les intérêts de ce prêt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui revient à dire que ces intérêts d’emprunt permettent de diminuer l’impôt payé sur les loyers perçus et déclarés à l’Etat. Cf. fiscalité des SCPI

L’idée est donc, pour un investisseur, d’acheter des parts de SCPI sans apport, ou avec un apport partiel en faisant contribuer les locataires ou les réductions d’impôts au remboursement des mensualités.

Achat à crédit SCPI de rendement :

Investir dans des parts de SCPI de rendement à crédit permet de se constituer un patrimoine en immobilier de rendement en faisant contribuer les loyers au paiement des mensualités. Le remboursement des échéances sera payé en partie par la quote-part de loyers perçue moins la fiscalité générée.

L’objectif  de recourir au financement est :

-soit de percevoir un loyer au terme de la période d’épargne pouvant faire office de revenu retraite, de rente, ou pouvant être affecté à une épargne complémentaire.

-soit de revendre ses parts pour disposer d’un capital.

Ex : Un particulier âgé de 30 ans emprunte sur une durée de 20 ans pour acheter 100 000€ de  part de SCPI de rendement. Cf. simulation Investissement SCPI

A 50ans il bénéficiera soit d’un revenu complémentaire (les loyers)  soit d’un actif à revendre.

Achat SCPI fiscales à crédit :

Acheter à crédit des parts de SCPI fiscales permet d’utiliser l’effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine en immobilier locatif défiscalisant (Pinel, Malraux, déficit foncier…) à la gestion déléguée. Le patrimoine constitué et mis en location selon les critères règlementaires est alors revendu par la société de gestion au terme de l’avantage fiscal. Les associés récupèrent les fruits de la vente du patrimoine.

L’idée est d’optimiser sa fiscalité sans apport de départ. Il s’agit pour l’investisseur de faire payer la mensualité de crédit par la réduction d’impôt et les loyers touchés.

Ex : Un particulier âgé de 30 ans emprunte sur une durée de 15 ans pour acheter 100 000€ de  parts d’une SCPI Fiscale. Pendant toute la durée du prêt, les mensualités seront payées par les loyers perçus et la réduction d’impôt. Cf. simulation Investissement SCPI

Au terme de la période de prêt de 15 ans, il bénéficiera d’un capital  qui sera le fruit de la revente du patrimoine immobilier par la SCPI.

Achat SCPI en nue-propriété à crédit :

Il est possible d’acheter à crédit de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement temporaire. On emprunte donc pour acheter le droit à la propriété du capital en renonçant pendant un temps (5ans/10ans/15ans) aux loyers ou à l’usufruit, c’est à dire au droit à jouissance des fruits émanant de ce capital (les loyers).

En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat dépendant de la durée du démembrement.

Au terme de cette période, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit, c’est à dire la perception des loyers, et devient plein propriétaire des parts. Soit le crédit se termine en même temps que le démembrement, et l’acquéreur perçoit alors les loyers sur les parts en pleine propriété, soit le crédit se termine plus tard et les loyers contribuent désormais au paiement des mensualités.

Le prix d’acquisition de la nue-propriété est défini par une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement, de la rentabilité locative, de l’attrait et la typologie des actifs.

On parle par exemple en 2016 d’une clef de répartition 65.5%/34.5% pour PFO2 dans le cadre d’un démembrement temporaire sur 10 ans.

Ex : Un particulier emprunte 66 000€ sur 10 ans pour acquérir la nue-propriété de 100 000€ de parts d’une SCPI démembrée sur 10 ans. Il bénéficie donc d’une réduction de son montant d’investissement de départ de 34.5%. En contrepartie, l’acquéreur renonce à percevoir des loyers pendant 10 ans. Au terme de ces 10 ans, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire des 100 000€ et récupère son droit aux loyers sur la base de ces 100 000€. Ce montage peut correspondre à un investisseur qui ne souhaite pas, pour des raisons fiscales, s’ajouter des revenus fonciers.

 

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