Quelles seront les meilleures SCPI en 2018?

L’année 2017 confirme l’intérêt porté par les investisseurs pour les SCPI avec une collecte en nette augmentation par rapport à 2016. Appréciées pour leurs tickets d’entrées inférieurs à l’achat d’un bien,  leurs rendements comparés aux autres classes d’actifs (fonds en euros…) et leurs historiques solides, les  SCPI dépassent une nouvelle fois leur record de collecte annuelle, tirée en grande partie par les SCPI composée d’immobilier d’entreprises.

Revenons en premier lieu sur ces SCPI « de rendement » dont le taux de distribution moyen qui tournait pour l’année 2016 autour de 4,7%, devrait osciller entre 4.30 et 4.50 pour 2017. Une baisse raisonnable compte tenu de l’attrait fort des investisseurs pour toutes les classes d’actifs composants les SCPI  et tout particulièrement sur les bureaux et les commerces des centres villes des grandes agglomérations. Le maintien du taux de distribution dans le temps,  dans  un marché caractérisé par une demande croissante, passera pour 2018 par les mêmes recettes que pour 2017.

Différents leviers sont à la disposition des sociétés de gestion :

Le premier outil qu’utilise une partie des sociétés de gestion est de profiter des taux bas pour utiliser le levier de la dette au sein même des SCPI. Le crédit permet aux SCPI de continuer d’acheter des actifs bien situés tout en maintenant un rendement facial attractif. On peut notamment retrouver le niveau d’endettement des SCPI mis à jour sur les bulletins trimestriels. Cet indicateur est à surveiller par les particuliers souhaitant souscrire à des parts de SCPI et tout particulièrement s’ils y souscrivent à crédit.

Le second levier des sociétés de gestion pour l’année 2018 sera l’investissement à l’étranger. Stratégie également très utilisée en 2017, les SCPI s’éloignent ainsi du marché français des grandes métropoles soumis à une forte pression sur les prix, pour acquérir des actifs sur des zones sélectionnées pour leurs tarifs au m2 plus abordables, un taux d’occupation satisfaisant et leur potentiel de valorisation. L’Allemagne, la Belgique et les Pays bas pour une prise de risque modérée ; L’Italie, l’Espagne, le Portugal, la Slovénie ou l’Irlande pour des investissements plus rentables mais offrant moins de visibilité. C’est même l’axe de stratégique principale pour une SCPI comme Corum convictions investie  à 82% hors de France.

Une troisième piste suivie par les sociétés de gestion est de se positionner sur des actifs de diversification tels que les hôtels, campings, cliniques, ecoles, ephad… offrant des rentabilités plus attractives. Certaines SCPI se spécialisent même sur des thématiques spécifiques telles que la SCPI Pierval santé, investie dans le secteur de la santé ou de la SCPI Primovie positionnée sur des biens du secteur des crèches, des Ephad, des résidences séniors…

La maitrise de la collecte est également un outil efficace pour maintenir ses rendements. Cela passe généralement par l’établissement de plafonds d’investissements par foyer fiscal. Une collecte trop importante peut impliquer une dilution du rendement et peut inciter certaines sociétés de gestion à être moins regardantes sur le prix des biens acquis. Si la SCPI est en sous-investissement par rapport au capital collecté, dans un contexte de taux bas, le rendement est inévitablement tiré vers le bas. Cette tendance a pu être observée en particulier chez certaines SCPI bancaires.

En résumé, les « meilleures SCPI pour 2018 » devront, pour tirer leurs épingles du jeu, disposer d’une profondeur de marché, d’une marge de manœuvre que ce soit du point de vue géographique ou sectorielle. Elles devront maitriser leurs collectes mais aussi profiter des taux bas pour utiliser le levier du crédit à bon escient. Elles devront également s’adapter aux grandes évolutions des modes de consommation (achat internet) et anticiper les grands chantiers (grand Paris…) et  les besoins du futur (économie d’énergie…).

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